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■圖為將軍澳日出康城樓盤。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
政府在公布財政預算案之前，先推出作管理需求的新稅辣招，立竿見影，樓市即時轉靜，炒家幾乎絕跡，但部分細價屋邨樓錄得成交上升，相信這些買家是不受新稅項影響的首次置業者。在新稅項趕走炒家之後，市場少了對手，反為較容易入市買得心頭好。
新措施包括調高從價印花稅的稅率，200萬元以下的交易，印花稅改為l.5%，其他交易全面增加1倍印花稅，最高稅率為8.5%，非住宅物業亦須繳付新稅率。金管局同時宣布，進一步收緊按揭，把壓力測試要求增至3%，工商物業按揭成數減1成。香港按揭證券公司亦同步把住宅按保計劃修訂為400萬以下才可做九成按揭貸款，450萬以上最高80%，物業價格上限維持於600萬。
上一次港府出招為加強版額外印花稅及引入買家印花稅，出招後市場出現成交量減但造價不跌反升，兼且部分資金轉移至非住宅物業包括商舖、寫字樓、廠廈以及車位等。特首施政報告著墨於土地及房屋供應策略，市場認為短期無法大量增加供應，有買家按捺不住入市，屋邨樓錄得不少破頂成交價。特首早已明言，有需要時隨時再出手，做進一步管理需求的工作，果然今次再出招，集中在加大交易成本方面，令購入物業的成本大幅增加，從而降低投資物業的吸引力。
新稅措施對首置人士及六個月內因換樓先賣後買者給予豁免，仍只需交原有印花稅率。這一項明顯對首置人士及原來已是業主，但想購入另一間住宅人士作不同稅務處理，換句話說，你是首次置業或是樓換樓，港府優惠你只需交舊印花稅率，但假如原本已擁有住宅，但你想多買一間樓收租或作投資，請你付雙倍印花稅。這樣做的動機，相信是想在目前有限新增住宅供應的情況下，阻嚇來自投資者這部分需求，從而騰出空間讓自住者可以在市場較淡靜的環境，較易上車置業。
新招亦針對非住宅物業，除了雙倍印花稅率之外，更規定非住宅物業的印花稅，需要在簽買賣合約時繳交，這一招的用意是，令到「摸貨」成本大幅增加，之前是成交時才付印花稅的，前些時政府出招壓住宅需求，部分資金轉投非住宅物業，商舖、寫字樓及廠廈等受到追捧，價格大幅飆升，今次加印花稅率之外更限定要提前於簽買賣合約便要付印花稅，兼有金管局收緊這類物業的按揭，相信有助於冷卻非住宅物業的市道。
整體來說，今次新一輪出招，旨在透過加強壓縮尤其來自投資者這部分需求，從而進一步冷卻樓市，應該可以收到一定的效果，預期住宅樓價或下調5%或以上。筆者體會到港府的苦心，假如新招仍不奏效，不排除朝著加辣方向的其他措施將陸續出台，直至達到目的為止。在未能大幅增加供應而利息低企的這段過渡期，透過行政措施去壓抑市場是權宜之計。
假如港府能夠同時做管理供應的工作，效果可能更加顯著，比如檢討勾地表的做法，既然市場需求大，何不盡快恢復定期賣地，引入勾地表是年前市道不景時的措施，勾不勾地由發展商做主導，現時是時候由政府取回賣地主導權，把可供發展的土地定時適量推出市場應市。
筆者對過分壓抑非住宅物業市場抱保留態度，始終香港是國際自由貿易港，投資非住宅物業屬商業行為，本質上與投資股票或金融產品無大分別。在一般情況下，投資不動產相對穩健，尤其適合只能承受較低風險的投資者。港府出招壓抑房地產投資，銀行存款利息不多，市場資金或流向其他類型投資，包括股票及金融產品等，某些投資工具價格波動較大及帶不同風險，記得雷曼事件，提醒投資者留意及小心行事。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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