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■今月初，政府正式公布三月份樓宇買賣登記只有6,825宗，比上月下降多達三成，並創了一年多的新低，但這個數字還未反映三月份的市況，料低處未算低。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
踏入三月份，香港樓市可以說「水靜鵝飛」。本公司是向銀行客戶提供物業評估服務的，近來被委託的宗數大幅下跌六成以上，正反映出樓宇成交量的大量萎縮，但價錢卻未錄得同樣的跌幅。今月初，政府正式公布三月份樓宇買賣登記只有6,825宗，比上月的9,643宗下降多達三成，並創了一年多的新低，但這個數字還未反映三月份的市況，筆者相信五月初才公布的四月份宗數更慘淡，低處未算低了。
同樣地，香港的資助性房屋都是「滯銷」。截至11日，房協青衣「綠悠雅苑」已開售三天約330個單位成交，每日平均選購率五成多，逾4成人放棄上樓。在相同一段時間，房委會居屋貨尾單位正式截止申請，截至10日五時共收到9,750份申請書，超額申請約10倍，其中綠表申請者反應奇差，只佔總申請額不足2%，是07年復售居屋以來新低，是以往的不足十分一。這反映出在私樓樓價受控同時，市民又抱著觀望心態，怕樓價會持續下跌，自己會「摸頂」入市心中不想立刻吃虧。
根據代理消息，自從政府二月份再推出辣招後，本港樓市更加淡靜，加上內地禽流感疫情有擴大跡象，令不少業主開始提高議價幅度，減價潮由大型屋苑蔓延至二線屋苑和上車盤/居屋盤，部分減幅更高至一成。但再細心分析，這些願意離場業主都是擁有多個單位作投資用途，並大多已持有超過十年以上，他們只不過是「止賺淡出」，短期再入市的意慾不大。其實近幾年才入市的買家仍未急於出售，反映出低息環境下投資者的持貨能力較強，他們已轉售為租令租金也開始回順。
恰恰相反，地產開發商看來近期推盤積極，推出的新盤已主動減價求售。又因政府一連串措施是特別顧念首置人士，一手細單位的售價減幅相對溫和，但承接力不俗。根據去年統計數字，非香港居民傾向吸納較貴重住宅單位，這次針對性打擊措施明顯地對豪宅影響很大，發展商只有將豪宅售價減得深些去吸納剩餘購買力，但銷情則相當平淡。
展望可見未來，發展商手中不乏一手豪宅單位短期要開售，一部分潛在買家仍是非本地投資者，為了減低買家印花稅和雙倍印花稅的沉重負擔，發展商得大減價起碼10%-15%才可吸引他們入市，至於具體減幅則要視乎樓盤質素，同區供應量，發展商手中單位數目等等，但可以預期一手豪宅減價戰悄然展開，並且不會短期落幕。是愈演愈烈還是平穩拾步向下則要視乎外圍因素了。
綜觀各項因素，今次樓市調整非源於經濟因素，只是單純由政府政策針對性打擊所導致的。政府連番出招已開始改變買家對後市升值預期，政策已初見成效，特區政府應該繼續注視樓價走向再決定未來政策方向。筆者預期政府暫時不會改變現有收緊方向，既不能短期「鳴金收兵」只會換來公眾的反感，但也不應再加重藥力，以致市場信心崩潰，一發不可收拾，再重墮當年大量負資產的困局。
如果單以經濟因素來考量，本港樓價應該持續穩中看升。根據香港大學經濟及商業研究所最近調高今年首季實質增長由2.9%至3.9%，同時預料第二季加速至5.3%，而且今年首兩季通脹率分別錄得3.9%和4.4%，都相比住宅/辦公樓/商舖的回報率高，這處處看出本港經濟展望良好，且通脹率不低，樓價應該穩步向上。特區政府深明道理，只有適時加稅率去打壓升市勢頭並徹底改變樓價上升的預期。
物業作為投資工具是屬於中長線種類，都是滯後於經濟周期而且周期性較長，如果市場人士預料市況向下則不可能短期改變。今天香港樓市的上升勢被政策扭曲向下，只會跟隨政策力度強弱而運行。特區政府必須持續增加公私營房屋單位供應數目，中長期私樓供應起碼二萬個才可以達到供求相抵情況，始終充足土地供應量才是「長治久安」的方法。地產業界夢想辣招會短期收回只不過是「一廂情願」。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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