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■近期有人用「冰封」來形容二手樓市，估計3月份二手成交只得3,000宗。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
新地以41.42億元，連下兩城，奪得北角海旁酒店地及沙田九肚住宅地。前者是港島最後一幅大型臨海地，平均樓面呎價7,024元，造價或未及市場預期。至於後者，限作低密度住宅發展，地盤坐擁海景，位置處於九肚56A區一共8幅地皮的中央，屬新地首度進駐該區，平均樓面呎價10,885元，造價屬該區新高。
在一片淡市當中，港府推出這兩地招標，獲得多家發展商入標競投，就算北角酒店地成交價只屬中規中矩，但兩者均顯示發展商對優質發展項目，仍然保持信心。政府推出多項需求管理措施，計劃穩定增加中長期土地供應，包括剛推出的填海諮詢，目的是針對土地及房屋供求失衡，希望解決樓價高所牽連的深層次房屋問題甚至貧富差距拉大等課題。
先後推出SSD、BSD、DSD及取消勾地制度，及至幾大銀行同步調高新造樓按利率，樓市成交大幅萎縮。近期有人用「冰封」來形容二手樓市，估計3月份二手成交只得3,000宗。相反一手市場所受的影響較少，發展商採取貼市訂價，部分貨尾盤甚至輕微降價，增加優惠等，一手成交量縮減程度沒有二手那麼嚴重。
本來市場就在觀望港府推出上述兩地，視乎入標踴躍程度及造價水平，去判斷發展商在現今樓市狀況及港府政策的大環境下，怎樣看後市從而表現於吸納土地儲備的意慾。上述結果顯示，發展商仍看好後市，新樓盤要幾年後才落成，即是發展商不被眼前樓市低迷所影響，認為幾年後樓市仍有可為。
筆者細看上述北角酒店地成績，如果不是部分發展商出價比平時更審慎，其實應該做價可以更高一些，畢竟酒店項目有別於可以賣樓花的住宅項目，所投入的地價、建築費及營運資金等被長期鎖死，屬長線投資，雖然現時酒店業務看俏，但環球經濟變化迅速，發展商表現審慎，可以理解。
再看九肚山地皮，做價創新高，表面上是逆市看好，有認為原因是一來項目本身地理及海景等條件優越，二來港府日後推地或較專注中小型住宅用地，豪宅地或相對較少推出。或許在資金缺出路下，投資於地產發展較諸其他投資工具，風險低而回報理想。
無論如何，這是看好該區豪宅的例證。至於是否因此便可推論整體樓市會回復信心，筆者認為這是言之過早，樓市的核心在於二手樓，當中尤以中小型住宅為普羅市民的住屋，筆者會繼續觀察，特別是港府繼後推出的「港人港地」住宅用地，屆時發展商的反應及造價，將反映他們在現今形勢下，對中小型住宅樓市去向的看法。
中文大學一項調查顯示，市民中預期樓價未來一年會上升的比去年八月同類調查下跌9.8%，而預期樓價未來一年會下跌的則較上次調查上升6.1%，這些數字反映市民對樓價的信念開始動搖，或許可以說是港府連環出招後，對遏止樓價升勢已開始奏效及被市民所認同。但同時要關注的，就是成交量太低的情況，一方面嚴重影響業界生計，二方面冰封樓市，並未真正解決剛性需求，而讓樓市持續受冷卻，亦有損本港固定資產的套現能力。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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