百家觀點：「東涌新市鎮」擴展潛力優厚

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■圖為港鐵東涌站的上蓋物業。 資料圖片

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

　為了應付長遠房屋需要及優化東涌新市鎮的發展，特區政府於5月21日正式開展二個月的「東涌新市鎮擴展研究」第二階段公眾參與活動，去制定發展框架並建議和確認發展大綱圖。在港英時代政府應用英國衛星城市構想在香港發展新市鎮分散市區人口壓力，東涌是第九個新市鎮，也是最遲和最小的一員，理應有不小再擴展潛力。

　其實，東涌地位優越，是區域交通樞紐點。當港珠澳大橋、屯門至赤�P角連接路、邊境口岸設施等基建相繼落成後，東涌將受惠於港珠澳大橋所帶來的「橋頭經濟」效應，有極大潛力成為香港連接珠三角的物流和旅遊樞紐。

　根據當局規劃，可在東涌東填海造地120公頃，在東涌西利用閒置農地及有限度填海14公頃，以作發展。發展局為東涌東制訂了二個發展計劃供市民諮詢，一是以紓解香港房屋需求為主的「宜居城市」，通過提高鐵路站附近的發展密度至5-6倍，提供3.8萬單位，容納11萬人口；毗鄰東站的都會中心區則作商住混合用途，地積比率逐步降低至海濱的3倍。

　另一個方案則因應多個大型基建設施未來數年相繼建成，擬把東部發展為區內商業樞紐的「經濟活力」主題。方案預留45萬平方米樓面面積，以興建辦公室、區域零售及酒店，在東涌東、東南擬建350個遊艇泊位，預計可提供3.3萬個單位，規劃人口約為9.5萬人。

　東涌西面方向，由於東涌灣和東涌河一帶的生態價值較高，填海範圍將避開泳灘和紅樹林，範圍也較原計劃小。當局建議採取發展及保育平衡的方案，發展密度較東涌東低，預計填海可提供1.5萬個單位。

　如果可以落實東涌東、西兩翼填海134公頃，可建4.8萬至5.3萬伙，人口預料可增加25.9萬至27.5萬，商業用地可增加9至15公頃及可達18公頃的市鎮公園。預料最快2021年可推出首幅用地，2024至2026年首批項目能夠入伙。

　大家一齊分析現時東涌新市鎮情況去選擇最合適方案！根據2011年人口普查，東涌人口約78,400人，其中公營租住及資助自置居所房屋人口約50,800人，而私人住宅（包括村屋）及其他人口約27,600人，即公/私營人口比例是6.4：3.6。發展局擬於第二期將該比例更改為4：6，如果當未來人口發展完成容納22萬人口來計算，公/私營人口比例會變成5：5之比，即約84,000人私樓人口需要遷入東涌擴展區。

　如果大家翻開東涌新市鎮地圖，不難發現現時新市鎮被機場快線路東西分為兩大區，東區以私人住宅發展和東薈城商場/酒店為主，這些私人住宅是上車盤，實用呎價約HK$6,000至7,000/呎，中產人士取其周圍環境優美，屋苑設備齊全，且可利用東涌鐵路線往返市區上班/購物/休閒。

　最近，一些本地/外籍租客開始進駐，形成東區內中小學校的學生來自本地中產人士和外籍租客人士的新形勢。反觀西區則容納了富東�h、逸東�h和一些舊村，人口都是來自草根/原居民階級，但不乏旅遊設施如東涌河域、郊野公園、法定古蹟和往返大佛的昂坪纜車站。今天的東涌面對著區內居民就業不足、上學適齡學生斷層和人口比例不均的社會問題，必須通過新市鎮擴展計劃進行優化去吸引更多外區人口進駐。

　東涌市鎮既享有優越的地理樞紐位置，又保持眾多天然優點和毗鄰新開發的旅遊設備如天壇大佛和迪士尼樂園，是可以發展成為特區連接珠三角的物流、商貿和旅遊中心點。本人倡議應該採納東涌東方案二的「經濟活力」構想，吸引更多市區人口遷入，並且導向興建副商業區以創造大量較高薪的工作崗位和提高區內人口消費能力，逐漸興建成「自給自足」的新型市鎮。

　今天的東涌私人屋�h均價是處於較低水平，但可以預期升值潛力優厚。物業投資者可趁低吸納，並作出租用途，當未來樓價上升後可兼賺樓價升幅。除了天水圍外，東涌是被認定為另一個「悲情城市」，特區政府應把握擴展新市鎮機遇去優化人口結構情形，既可提供大量未來居屋供應，又可建立副商業中心和改善現有區內社會問題，實是大眾市民樂見的。求主保佑這個新市鎮成為和平喜樂的大地。　■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。