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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
較早時侯，美聯儲局主席伯南克放聲氣退市，債市股市均即時出現震盪，港樓市指數亦立竿見影錄得跌幅，原來量寬退市比港府辣招冷卻樓市的效果更大。繼後伯老急忙放話安撫市場，消除市場對退市引致利率回升的預期，股市樓市始恢復回穩，證明無論美國或香港經濟，都對未來利率走勢非常敏感。
近期傳出聯儲局下任主席人選，前財長薩默斯有意競逐，但一項調查顯示，大熱門並非此君，而是現任副主席耶倫，並將於明年1月履新。
這個消息或許顯示美聯儲局政策將以不變應萬變，大家猜測新人事新作風，政策會否出現戲劇性改變，表面上應該是蕭規曹隨，但亦不能夠排除美國財金政策會有調整。
如有大變，則影響環球經濟。故此聯儲局人事變動是未來一項變數。表面上美國近期樓市及就業數據均好轉，但最近又有汽車城底特律申請破產保護，其實美經濟似好非好，預期美國仍將持續量寬政策，幾時退市暫時仍無人說得準。
本港樓市一向與美息走勢息息相關，雖然利率不是影響樓市唯一因素，但在低息環境持續之下，樓價不虞大幅下跌。港府在樓市供應未曾回復充足的情況下，現時實施的各項壓抑需求的措施包括各種辣招如各類印花稅，均會繼續下去，樓市表現交投仍將持續不景。現時樓市成交仍然由居屋及中小型單位，甚至可轉售的公屋所主導，主要是數百萬元或以下的成交，個別成交創出高價。豪宅市道跑輸大市，成交疏落，個別個案甚至蝕讓離場。
新盤高佣背後或變相減價
反觀新盤市場，發展商在經過一段時間適應一手住宅銷售的新例後，已見陸續開售新盤或貨尾盤，暫時成績榮辱互見，個別錄得不俗成續，但有些卻傳出加強買家優惠及以高佣促銷，有新樓盤把代理佣金提升至7%至7.5%，表面上發展商維持售價不變，但高佣背後，不排除代理把部分佣金回贈給買家，形成變相減價。
由於新盤銷售進度放緩，近期發展商購入港府招標住宅用地時，亦呈現出價比前更加審慎，就以將軍澳的賣地為例，較早前出現跌破兩年來港府在同區所出售的住宅地價，反映發展商抱比前保守的態度看待樓市前景。
內地近期經濟亦好不到哪裡，企業銀根抽緊，經濟數據見回調，市場看淡前景的比例漸增，一些表面上無關係的信息，亦引起市場猜測，比如百佳超市賣盤，雖已獲澄清是一項商業決定，但卻引起市場有大企業撤資的利淡謠傳。雖然短期內預期利率不會攀升，但本地經濟前景的確存在一些不穩定的可能性，現階段置業人士需審慎行事，最好事前做足自我壓力測試，就算本地經濟突然出現逆轉時，仍有能力去應付供樓的壓力。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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