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■分析認為，待樓價下跌30%時，特區政府應迅速推出應變策略穩住樓價，若任由樓價持續向下，將會產生不良的經濟後果。 資料圖片
特許測計師、中國房地產估價師、山西省政協委員 張宏業
自從上次筆者在這專欄中討論過住宅樓價真會崩潰後，社會各界不停地預測樓價會下跌多少？但似乎都是「只聞樓梯響，未見客人來」。如筆者的經驗一樣，每次跌市是來自一手市場的大幅割價，今朝並沒有例外。當中尤以豪宅一手開盤時折扣「最狠」，大體減幅於7.5%-20.5%內，發展商藉着提供「稅項津貼」去吸引買家再度入市。
這邊廂是「市場減辣」，但那邊廂特首出來再重申仍會維持雙辣招直至住宅樓市供應正常化，並且敦促立法會議員無條件盡快立法。在論及房策會公眾諮詢文件時，兩位負責土地、房屋及交通的局長已承認未來供應還未達標，且相差約七萬個單位的土地，這說明長遠房屋供應仍是偏低，使特區政府失去加大房屋供應量的主動性。
但無論如何，雙辣招是「一個非常時期的一個措施」 ，始終會有被廢的一天，但關鍵是何時呢？還是如今的遙遙無期？應否公布個指標，使市民「心中有數」去入市呢？ 無論你是樂觀或悲觀價看跌者，你不得不承認短期樓價已見頂回落，大眾相信今年跌幅有限，但明年的跌勢是10%或是50%，這對置業人士尤其首置者最為關注。有些學者/業內人士預計政府是以下跌20%或以上為減免辣招的指標，公布這個指標是否對置業人士較公平呢？
到2013年10月25日剛好是BSD辣招一周年，其中樓宇買賣顯著下降，由2012年10月至2013年9月，住宅樓宇買賣合約數目每月由8,714宗急跌至3,686宗，跌幅達58%；但根據差餉物業估價署資料，今年樓價仍錄得8.1%增幅，細單位繼續領漲大市，年初至今上升8.4%，大單位則微升1.5%。這說明縱然雙辣招傾斜地去引導市場活動流向自置人士，但這些人士仍然要「買貴樓」，反而大單位的樓價升幅大為放緩，這可能不是這項政策的基本意圖。雙辣招是遏抑二手業主放盤的意慾，高稅項促使持有物業轉買為租，在二手盤源短缺下買家不可能「撿到平貨」！
話雖如此，特區政府是不得不出招的。在上次發生樓市泡沫的1997年，金管局估算「價格收入比率」為14.6%，但今年中已再登高峰達14.7%，即以入息中位數計，要14.7年的家庭收入才可購入小型單位，這真是與市民收入嚴重脫節。但更加重要的是，全球經濟形勢向上的地區於今年已出現樓價調整局面，但單單是特區仍然持續向上，令特區政府憂心樓市泡沫風險正天天增加中，不可能不去減壓呢！
因大部分首置者不能因辣招得益，紛紛抗議措施無效，且怪罪政府未與銀行商討推出幫助首置人士上車的優惠按揭政策。但如果讀者細心分析，不難明白特區政府為何沒有推出扶助上車的政策。本港市場有高度靈敏性，任何扶助政策可能立時推高細單位樓價，反而會令他們增加負擔。如當細單位如居屋單位一樣被搶高，則市民會來抱怨政府。
筆者同意一些業內人士的住宅樓市兩級調整論。目前本港樓市處於首階段，樓市交投淡靜，但樓價短期不會大跌。預計步入明年第三季後，本港樓市或會進入第二階段，即價量皆跌，樓價會出現較顯著跌幅，應在10%-20%內，尤其以豪宅價格更甚。但不會預計有崩潰局面，樓價跌破30%以前，政府肯定會全面減辣，樓價自會止跌回升。上述的具體時間表仍需要看外圍利率走勢、本港經濟情況、中國宏觀情況、本地樓宇供應量等等。
最近，兩岸四地五間大學聯合進行了解四地消費者信心的調查，其中港人置業信心指數僅49.4，較上季下降2.3，是四地排名最末，這表示港人對未來三個月的置業信心感到悲觀。再者，高樓價與雙辣招已使外地投資者減少在香港下注，內地投資者更跌至10%以下，這實值得特區政府關注。在成熟的物業市場，自用和投資比重應維持大約相等比重，但今天的本地樓市因政策傾斜下已經由自住者主導，且有愈來愈烈的趨勢，實是本港廣大業主、開發商和企業不願看見的。
面對兩難局面，特區政府應該掌握時機，待樓價下跌30%時迅速應變推出有效政策去穩住樓價，不能接受樓價持續向下的經濟破壞後果。住屋不全是地產，但是全球重要投資工具，尤其在中國人的社會，樓價崩潰式下跌是引發更加嚴重的社會問題，不得不有效防備！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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