|
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
上文提到，「銀主盤」交易缺乏彈性，個別會受到短成交期的束縛影響，而較難借取高成數按揭，不過整體而言，銀行對於「銀主盤」的按揭取態亦正面樂觀，只要「銀主盤」不是凶宅，又不牽涉釘契、業權及僭建等複雜背景，基本上甚少會遭拒諸門外。
「銀主盤」最吸引之處，莫過於造價相宜，因此雖然背景複雜，但仍然不乏捧場客支持。因為如果業主本身有議價能力，已經可在二手市場上將單位以高價放售，從而抵償所有貸款及欠債，無須透過在拍賣場上競投出售，可惜「銀主盤」質素普遍較遜色，故開價往往未如新盤或二手物業的業主那麼叫價進取。
此外，「銀主盤」以公開拍賣價高者得方式出售，事前必須有足夠的廣告宣傳，並仔細列明拍賣的時間、地點及物業資料等詳情，如果物業開價過高，變相難以吸引買家，這可以理解「銀主盤」開價較低的原因。
近年樓價處於升勢，加上成交活躍，連帶「銀主盤」造價亦見理想，個別甚至能夠以貼市價易手。究其原因，樓市處於上升周期當中，物業創新高價成交個案屢見不鮮，物業估值主要根據土地註冊處紀錄的成交個案作為參考，故「銀主盤」估值亦因應市況而出現調升。
直至今年，政府連環出招為樓市降溫，除物業成交量顯著減少外，二手樓業主開始願意將議價空間擴闊，以促成交易，預期土地註冊處數據將逐步反映樓價走勢，筆者相信，屆時「銀主盤」的估價亦無可避免跟隨下調。
一般而言，「銀主盤」之所屬銀行對該物業的按揭取態會較樂觀，然而每間銀行或測量行對物業價值的評估準則始終各有不同，為確保順利上會，建議「銀主盤」買家先為物業進行全面估價，有需要更可尋求專業按揭轉介提供預先估價服務。(三)
|
