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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
有44年歷史，位於紅棉路22號的中環美利大廈，港府規定只可以改裝作酒店用途並以公開招標方式出售，獲得市場熱烈反應，收到18份標書，以44億元售出予中標者，平均樓面呎價達1.35萬元，高於市場最高估值達35%，除了反映本港對高端酒店房間的需求強勁之外，亦為港府保育歷史建築物所作的努力提供了一個成功的例證。
筆者在八十年代在地政總署任職時，曾在美利大廈上班，當年茶房阿姨所沖的奶茶，至今仍然十分回味。繼後該廈成不少決策局及部門的總部，包括運房局、發展局、食物及衛生局、政府新聞處等，筆者亦曾多次因公造訪，對該廈留下深刻印象，對於該廈成功找到新出路，亦感到欣慰。
另一保育政府建築物成功例子
其實早在2006年政府落實添馬艦重建成新政府總部時，已討論美利大廈的前途，包括拆卸還是保育作其他用途。2009年的特首《施政報告》提及，政府考慮到美利大廈的特色和極佳的位置，建議在添馬艦發展工程竣工後，將美利大廈列作招標，改為酒店用途。去年2月份，時任發展局長的林鄭月娥，正式把美利大廈納入11/12年的賣地計劃內，今次成功高價標售，亦證明港府當時的決定正確。繼當年尖沙咀前水警總部，現已建成1881 Heritage文物酒店及零售商場之後，這是另一項保育政府建築物的例子，料會成為香港保育歷史文物的範例。
保育歷史建築的最大難題是，維修成本貴，舊建築物經濟效益低，而今次美利大廈能夠成功扭轉劣勢，主要在於為舊建築注入新生命，令舊建築物重新投入經濟可行的運作，寶貴土地資源獲得被使用的機會。而香港近年缺高端酒店房間，紅棉道屬中環政經要地，亦為項目成功標售，提供了天時地利的原素。
項目招標勁收18份標書，說明發展商及酒店業界一致看好此酒店項目前景，現時市場對高檔酒店房間需求大，中環核心區高級酒店房間供應不足3,000個，最高檔酒店每晚房價近萬元，節日長假仍爆滿，但中環近年在四季及置地文華東方等酒店落成後，已鮮有新酒店供應，近年內地最高端消費商務旅客及遊客到港，多入住中環金鐘一帶，取其靠近本地政治經濟核心地點之外，另一考慮是就是不用長途跋涉，就近在比如置地廣場、IFC以及太古廣場等名店匯聚的商場購物消遣。
整體來說，是次項目可塑性高，雖然賣地條款指明不得拆卸現有建築，發展商只可改裝做酒店，由於大廈原本屬寫字樓設計，改做酒店需保留外殼，但加設大堂、會議、餐廳廚房、洗衣及後勤等設施，另外電梯、空調、改寫字樓間隔作酒店房間涉及浴室水電煤等工程。
受制於現有建築結構，估計改裝費用甚至可能比拆卸重建更高，但可幸美利大廈四面單邊而且地段內外交通及泊車設施完備，在酒店房間採光方面及旅巴上落等交通條件等卻較易滿足法例要求。筆者預料中標者的設計師會把項目打造成六星級酒店，而附設的三成面積作商場，亦有機會成為新一代名店區。
目前鄰近中環金鐘一帶，較舊的商場如美國銀行大廈、力寶中心、遠東金融中心、統一中心及海富中心等，或有機會受惠於新酒店項目落成後，帶動更多高端客戶到該區購費、餐飲及消閒活動。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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