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2014年5月13日 星期二
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從五一銷情看兩地樓市走向


山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

2014年是特別的一年,是實施內地客自由行的十周年,是《一手住宅銷售條例》生效的一周年,也是今屆世界盃足球賽事的一年!除了舉行世界盃足球賽事使球迷減少商業活動外,其餘兩項都是直接影響本地樓市成交價格及數目。放眼神州,歷來「五一」效應會道出內地商品住宅的短期興衰情形,是市場重要的未來指標。但是今年「五一」假期,全國主要一線城市(除了個別城市以低價促銷外)的商品住宅市場全部「遇冷」,一些更錄得交易量大跌八成,使準買家態度更趨審慎。

內地客買樓熱成絕響

在剛過去連續三個周末/公眾假期中(包含4月26/27日、5月3日/4日及5月6日(佛誕假期) ),香港一手新盤分別只錄得28宗、21宗及13宗成交,相比復活節四天假期之151宗的成交量相差太遠,這無異反映出以往逢「五一黃金周」內地客來港買樓熱潮已成絕響,本港樓市(尤其是中小型住宅)已重新由本地買家主導,取決於本地人剛性需求。

《一手住宅銷售條例》已實施滿一年,新盤銷情逐漸步向正常化。如根據官方一手住宅銷售網頁去統計,期內新盤銷售量約1.1萬伙,與未實施前一年只回落約11%,基本上開發商已掌握新條例下的買樓流程了!根據本地主要代理商中原地產及香港置業公司估計,去年第四季及今年第一季一手註冊宗數都超過3,500宗/季,且五月份預計可發售新盤逾2,400伙,即可望連續三季都超過3,500宗,並預計今年可突破1.5萬宗,按年升幅過50%。

踏入5月份,市場預料是新盤供應高峰期,相信發展商難以避免繼續採用「以量取價」營銷策略。經過數個月的用家積極吸納,二手市場充斥的「砍首盤」已經差不多賣光,未來樓市會由一手樓主導,本港樓價調整幅度有多大,速度會多快,仍取決於未來二/三個月發展商的推盤手法,是未來樓市重要風向標。

其實《一手住宅銷售條例》規範新樓銷售流程外,也限制一/二手物業的溢價幅度,由超二成極速回落至最近的5%或以下水平,並被市場冠以「貼市價推售」的名稱。這形成了市場循環現象,以往當一手以「高溢價」開售,再拉高附近二手價格,反過來刺激開發商以「新高價」開售一手盤,形成短期互相拉高樓價持續上升的不良局面。如果未來同區一手樓出現大量供應時,開發商可能互相減價去「搶客」,甚至可能出現「負溢價」局面,加速樓價調整!在經濟仍處於低息環境,業主的持守力較強,爭相急放的局面今年內不會出現。

入境處剛公布內地黃金周假期的入境旅客數目,整體內地客錄得十年來首次下跌1.7%。自從去年中,內地客留港消費不及以往,零售氣氛放緩,高檔品消費不再,日用品需求主導,情況至今年「五一」假期變化不大。由於沒有「自由行」效應的持續強大拉動,本地零售銷售市遜預期,今年三月零售總銷貨值年跌1.3%,重災區自然是自由行心頭好珠寶首飾、鐘錶及名貴禮品跌8.9%,電器及攝影器材跌15.3%及汽車及汽車零件跌11.9%,受益商品類包括超級市場、百貨公司及藥物/化妝品等等。

各大零售連鎖商重新部署核心零售區的租/買店舖策略,尤其於續租時審慎評估每個舖位營業額可以負擔的最高租金水平,且將附近幾間分行積極合併,致令尖沙咀/旺角/銅鑼灣二線段紛現交吉舖位,一些一線位業主願意以低於五成市場租金暫時租給短期戶。「五一」冷風更加使零售商確定「寒冬」時期已經臨到,加速其整合活動,一/二線租金售價會受壓向下調整一成之內。

另一邊廂,「五一消費、樓市過冷」正好是內地「五一」樓市的最後總結。中原地產數據顯示,「五一」期間全國54個城市合計住宅簽約9,887套,比去年同期下跌32.5%,其中一線城市下跌40%,二線城市下跌35%,三四線城市跌幅低於平均。全國「五一」期間房展會出現冷清場面,開發商紛紛以降價、特價優惠、甚至以「零首期」招徠準買家,但市場觀望氣氛濃厚。

內房價料反覆下滑

今年政府工作報告表明,未來將對樓按進行「分類指導」,即不會「一刀切」,按不同城市情況分類調控,讓地方在樓市調控上具有更大自主性,但樓價高企的一線城市如北上廣深仍會主要採用調控措施。目前傳出打救樓市的地方已達五個,包括廣西南寧、江蘇無錫、浙江寧波、安徽銅陵及天津濱海新區,年內或陸續有其他城市加入鬆綁行列。但是這畢竟是個別城市的行動,中國樓市仍看貨幣供應量(M2),而貨幣供應量取決於政府態度,可見未來政府仍然會收緊貨幣供應量,而樓價反覆下滑是可以預見的。

無論中港樓市已進入調整期,未來下調速度則看其他主觀經濟因素了。筆者預測中國樓市到2015年會止跌回穩,但香港樓市則徐徐向下,端視利率走勢和開發商推盤手法呢!■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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