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2014年9月17日 星期三
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大圍站有得揀 商場可唔要


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港鐵即日招標 入場費低至28.5億增彈性

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 港鐵大圍站項目截收意向書後僅一天,即火速推出招標,招標條款細則亦曝光,除補地價103.5億元,較兩年前跌18.5%外,最特別是讓發展商選擇商場樓面,如果棄購商場,可以扣減補地價75億元,變相發展商只需支付28.5億元即可入場,被業界認為「大小通殺」,除大型地產商外,中小型發展商亦有機會入場,市場競爭大增。然而,港鐵亦設分紅下限15%及提前分紅門檻為發展收回成本七成起計,增加其利潤以作平衡。

港鐵大圍站項目周一剛截收意向書,收到破紀錄的23份。港鐵發言人昨日即旋風式宣布即日起招標,10月13日截標。市場消息指,今趟招標條款作出大刀闊斧的改動,除補地價較兩年前首度招標的127億元大劈18.5%,至103.5億元,折合每方呎樓面地價僅3,829元,亦可由發展商自行決定是否要購買商場。

補地價金額劈近兩成

據悉,港鐵提供兩個方案,方案一由發展商支付全數補地價103.5億元,並擁有整個項目發展權,包括商場樓面及管理權。方案二則是發展商只須付出補地價中的28.5億元,餘下75億元由港鐵支付,代價是放棄商場。同時,發展商仍須承擔整個項目的建築費,包括商場部分,並須於商場興建完成後即交付港鐵持有及營運。

若以方案二的28.5億元計算其住宅樓面,樓面地價僅1,390元,表面看相當優惠,但業界指該補價仍未計算發展商須負擔整個項目的建築費,以及分紅比例上的調整,不過入場門檻大降,對發展商已相當有吸引力。

麗新英皇入標興趣增

麗新發展高級副總裁潘銳民表示,新方案由於入場費減低,對於中小型發展商投標更有利,會研究是否入標。英皇國際執行董事張炳強亦指,由於入標條件更寬鬆、更靈活,對於中小型發展商亦增加吸引力,將研究其他招標細則再決定是否投標。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示,大圍站位於兩鐵交匯,商場部分價值極高,而商場規模更達652,514方呎樓面,今次港鐵以商場做餌,做法相當高明,讓市場大中小型的發展商均有機會入閘,提高競爭性,可說一個「雙贏」方案,亦預計日後流標風險降低,估計標書數目將較兩年前倍增至6份。

他比較兩個方案,直言雖然第二個方案降低入場成本,但以發展商角度,面對大圍站商場的巨大利益,仍會選擇全數支付補地價方案一,以興建「第二個新城市廣場」。事實上,港鐵近年亦銳意自行發展商場,不再局限只做管理的角色,如早前就公布首度獨資發展青衣城毗鄰商場,預計投資額20億元。

他續說,兩年前由於港鐵保留最值錢商場的一半權益,加上單計補地價127億元,即使扣減港鐵承諾支付的三分一補地價40億元亦達87億元,市場有能力支付的發展商相當有限,最終導致流標。他預計,今次將有更多發展商可以入場,但由於規模龐大,建築成本高昂,相信大部分發展商仍會選擇合組財團。

訂明分紅下限15%

但值得一提,港鐵提供上述兩個方案之餘,亦提高分紅門檻。條款列明分紅下限15%,價高者得。港鐵同時將分紅門檻提前,以往計算是由發展商收回全數百分百成本以上才作利潤分紅,新方案則只要發展商收回發展成本的七成以上即開始計算分紅,意味發展商隨時因未收回成本「蝕上加蝕」。

資料顯示,大圍站項目規模龐大,地盤面積521,107方呎,總樓面2,879,155方呎,其中住宅部分佔2,050,327方呎,可建2,900伙,商業樓面 667,368方呎(包括不少於14,854方呎單車停放處及單車徑),另專上教育學院佔約 161,460方呎。

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