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■浸大麥萃才認為，以行政措施干預樓市會產生後遺症。 資料圖片
今時今日「租住先」亦非易事。有代理行早前預測今年租金繼續上升，甚至乎港九市區低於一萬元的私人住宅租盤年內將完全消失。難怪最近有業界人士一反常態，支持推出「租金管制」遏市，但學者提醒，租管屬「雙刃劍」，對劏房戶及新租戶隨時未見其利先見其害。
港九1萬元恐無樓租
中原地產早前公布報告顯示，全港各區每月租金低於1萬元的住宅單位逐年遞減。去年港島區及九龍區相關租賃成交只佔該行整體個案0.2%及0.6%，並預期租金續升下，相關租盤今年將在港九市區消失。另一方面，新界區相關成交比例連跌兩年，由2012年的21.3%跌至去年的12.5%，比例今年將料跌至不足一成。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，選擇租樓的一定是用家，住宅租金升幅一定程度反映市民收入，相比包含投資價值在內計算的樓價，過去多年租金的上升幅度落後樓價一大截，主要受通脹、供需問題等帶動上揚。麥萃才估計，租賃市場將與買賣市場一樣出現3種情況：一是租客愈住愈遠，二是租客大屋換細屋，三是租住面積愈來愈細。
限制回報 業主揀客
對於最近資深投資者湯文亮重提「租金管制」，麥萃才不表認同，並與政府轄下長遠房屋策略督導委員會一樣，認為租管是「雙刃劍」。他批評，提出租管的人士對於香港租管歷史及經濟學等可能不太熟悉。香港於上世紀七十年代至八十年代曾推租管，主要是限制加租幅度，並規定租客只要續約時願意繳交市值租金，業主必須同意續租等。他說，假設租金加幅上限訂得太高，就失去租管的意義，訂得太低，又無法反映不同地區的租金升跌幅，扭曲市場。
儘管低下階層因為無法承擔高昂租金而提出租管，麥萃才認為其概念本身就出問題，因為租管只惠及現有租客，尚未租樓人士則反而要面對更高昂的租金。他續說，租客不能隨意趕走，還會衍生租盤急跌的問題，加上租管令物業租金回報下降，有部分業主料寧願封盤不租「揀客」，最終或令一班現有劏房戶提早被趕走及日後無盤可租，未見其利先見其害。
他重申，反對以行政措施干預樓市，要解決平價租盤急跌問題，只有透過增建公屋去解決。 ■記者 顏倫樂
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