 放大圖片
結婚出生率處高位 分支家庭刺激需求
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）近年每說到高樓價問題時，都必然會提及「剛性需求」這四字。本報翻查近年剛需五大指標數據，結婚率、出生率均於高位徘徊，個人每月入息中位數、存款數字則同創新高，失業率於低位徘徊，五項指標數據全部利好樓市，反映市場潛在極大剛性需求，推動近年樓價飆升，尤其上車盤樓價年升兩成最勁。學者指，剛性需求強勁，加上供應量未追得上，以及低息等，是推動近年樓價年年創新高的重要內在因素。
剛性需求強勁，意思指市場存在大批有實際自住需要的人士，但房屋供應卻不足，從而推高樓價。市場上用作參考自住需求的數據，主要有結婚率、出生率、個人每月入息中位數、存款數字、失業率五項。翻查政府統計處近年數字，上述五大數據全部造好（見表） ，尤其個人入息中位數及存款數字更衝至歷史新高，反映市場購買力上升，對樓價造成支持。
市民入息升 造就承接力
浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示，本港現時失業率僅3.3%，同時間市民入息上升、存款資產增加，顯示港人對買樓的承接力增加；而結婚率、出生率的上升，意味市場上有一批人士具有實質的自住需要，他們或租樓或買樓自住，但都必須「有瓦遮頭」，與此同時供應量未追得上，遂形成強勁的剛性需求，間接造成近年樓價飆升，特別上車盤價量齊升。
買樓平過租樓 添生力軍
此外，持續多年的低息環境下，買樓自住變得較租樓更為划算，令許多原本只打算租樓人士，亦被推動入市，為市場額外注入更多購買力。反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)，最新報141.87點，翻查去年1月初數據，當時CCL僅117.71點，樓價於年半內急升20.53%；其中，中小型單位升20%以上，同期大單位升幅只有約10%。
巫伯雄說，理論上市場資金氾濫，應該不只利好細價樓，而是各類型物業都全線上升，但近年市場獨沽一味只升細價樓，除了因分支家庭急升造成的上車需求外，辣招令豪宅置業成本上升，而市民入息增幅未能追上樓價升幅，都將市場資金推向售價較平的上車盤市場，造成「水向低流」的現象。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，香港自住需求強勁，有實力的準買家大有人在，但新樓供應量卻長期不足夠，政府亦未能給予市場合理期望的土地供應，再加上低息環境減低買樓成本，最終推動一批又一批用家入市。
負擔壓力大 進「臨界點」
他估計，即使政府近年積極推地，但未來5年供應與需求最多只達到平衡，不會出現「OVER SUPPLY」(供應過剩)的情況，對樓價造成支持。不過，他承認現時樓價急升的速度過快，形容現時樓市為「乾升」，雖然年底前估計還會再升3%至5%，但相信已進入「臨界點」，因為發展商推出的單位越來越細，而樓價不斷升至人們無法負擔的水平，預測細價樓升幅日後將收窄，甚至掉頭回落。
近數月樓價急升，各區屋苑都出現破頂成交，同時間一手樓銷情繼續熾熱，樓市一片好景。但林浩文認為，所謂破頂成交，都屬於市場上一向受追捧的優質二手物業，而發展商推售一手新盤時，往往會有不同置業優惠吸客，又或將單位間細推售，刺激市場購買力，某程度上，樓市其實並非如表面般暢旺。
|
放大圖片
