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■恒大地產向華人置業購入灣仔美國萬通大廈全幢，以125億購入總面積約34.5萬方呎，呎價達3.6萬元，無論平均呎價或總體成交價皆打破香港商廈物業最高紀錄。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
步入今年第二季，香港的商舖和寫字樓市道可謂「冰火二重天」！
十一月中旬，寫字樓連續錄得兩宗巨額成交。中國人壽向會德豐購入紅磡One Harbour Gate西座、寫字樓及商場面積達39.3萬方呎，以平均約1.5萬元呎價成交。是近期九龍區商廈新高。
再者，內房股龍頭恒大地產向華人置業購入灣仔美國萬通大廈全幢，以125億購入總面積約34.5萬方呎，呎價達3.6萬元，無論平均呎價或總體成交價皆打破香港商廈物業最高紀錄。注意尤其是平均呎價，已經是等於中環核心區甲級寫字樓分層出售的水平。
多宗巨額成交刷新紀錄
市場消息指出，太古地產手中九龍灣商廈樓花也正在洽購中。項目總面積約55.5萬平方呎，如以約80億元成功出售，則平均呎價約1.4萬元，又刷新九龍灣商廈新高，更是九龍區最大額成交。
讀者不難發現，整幢商廈的新業主不離開實力雄厚、資金流轉快的內房股、內險股、國際保險集團及內銀股，他們於內地不易找到合理回報率的穩健房地產投資項目，因此把資金流向境外，香港是其中主要投資地方。
零售低迷 商舖一落千丈
但是，反觀商舖市道則一落千丈。低迷主因是今年零售量值皆跌，行業進入寒冬期。政府統計處公佈九月零售業銷貨價值及數量分別按年跌6.4%和3.1%。尤其以奢侈品跌幅最大，如零售點主要集中在一線購物區的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物銷貨值大跌22.9%。「首當其衝」的尖沙咀、中環及銅鑼灣主要購物區的一線店舖租金大跌三成或以上。「久違」的吉舖潮和短期租用店舖作為過年物品提前在幾個地區紛紛出現。還可以續租的一線地舖交易中，業主必須自動減租三成或以上，令到回報率短期內乍現新低。
位於尖沙咀、旺角、灣仔及銅鑼灣的「人氣」商場風光不再，以前長長的輪候租客推高租金，今天「人氣」商場遊人大減，消費力下降，小商戶只有提早關門。這些商場二樓以上出現大量吉舖，業主唯有大降租金，但是新租客「寥寥可數」，商舖只能提早減價期招來購買力。
根據土地註冊處資料顯示，十月份本港錄得82宗舖位成交個案，是今年首度「跌破百」月，成交量創2008年11月金融海嘯後的新低。比較九月份，成交金額和宗數急跌49%和62%。如以首十個月比較，本年成交量只有1,684宗，是較去年同期減少25%。筆者只可用「一潭死水」去形容今天市道！
商舖和寫字樓兩者相比，寫字樓明顯地受到國際和中國資金追捧，主要原因是全港核心地區過去幾年供應量追不上需求額，令到租金(尤其中環、金鐘及尖沙咀甲級寫字樓)持續上升，在不乏資金追捧下成交呎價也可保住上升勢頭，使得回報率保持穩健，處於合理區的2.5%至3%。
金融市場大都預測如十二月美國輕微加息後，未來全球加息步伐不可能太急，變成三厘回報的寫字樓投資尚算合理。再者，資金雄厚的中資企業和外國的保險集團/房地產基金/養老基金對整幢商廈仍然熱衷投資，大大支持商廈呎價。
特區政府未來五年於中環核心區推出不少於七幅貴重商業地皮，期望可以緩解近二十年中環商業區的「覓地難」問題。
除了二幅中環新海濱地皮外，其餘五幅商業地包括金鐘廊重建、中環美利道多層停車場重建、金鐘前紅十字會總部重建、上環士林街多層停車場重建及上環中港道巴士總站上蓋重建等等，將提供約279萬平方呎樓面，可以大大滿足2020年後核心地區寫字樓需求量。
這些地皮全屬中大型地塊，位於交通樞紐周圍，坐擁海景，鄰近商業氣氛成熟，實是商業地產開發商的極佳投資選擇。
商業地產穩健看高一線
面對未來地產低潮，商業地產是較為穩健的，短期的不足供應量遇上持續租務需求會使租金仍然保住升勢。商業地產周期較長，開發商多持長期持有心態，銀行融資商明白投資特性，願意以合理利息貸款去換取穩健租金收益回報！在可見住宅低潮中，商業地產變成較為穩妥的不動產投資工具，未來幾年可以被看高一線。
再者，商舖租金已大幅回落，不久後便會重回「民生舖」負擔水平，回報率回到合理水平。當售價下跌幅度追上租金跌幅後，商舖投資不失是另類吸引投資工具。
中小型投資者肯定沒有財力去參與巨額商業地皮投資，但是可以伺機買入成功購地的上市商業開發商股票，藉着他們專業地產經驗、完善管理手法、雄厚資金背景去贏取商業地產帶來的較豐厚利潤。未來幾年，甲級寫字樓和民生型商舖會「獨領風騷」，投資者不可不關注。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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