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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
回顧去年，2015年是近5年中國房地產發展轉折年頭，從上屆政府的房地產調控思維，過渡到今屆政府首兩年沒有再提房價控制，及至去年政府改變基本思路到着力扶助房地產活動逐漸復甦。
中央政府上月召開為期4天的中央經濟工作會議（中經會），為今年經濟工作定調。值得讀者特別關注是中央城市工作會議同時於北京召開，這是時隔37年再次召開，並是有史以來最高規格的。兩個看似沒有太大關連的工作會議同期舉行，反映中央高度關注房地產業對今年經濟的重要，也大力回應特大城市管理的迫切性。
請容許筆者借用《文匯報》於12月23日以「遲來的城市治理元年」形容2016年，中央明確表態今年是開啟城市管理的開端，在「建設」與「管理」兩端着力，轉變城市發展方式，完善城市治理體系，提高城市治理能力，解決城市病等突出問題。請廣大讀者留意，今屆特別以城市「建設」和城市「管理」並列，提升「管理」的重視，拋去過去盲目建設城市的思維，着重追求城市的質量。
五經濟任務 房地產佔三
承接去年11月五中全會審議通過的「十三五」規劃建議，中經會明確定下2016年五大經濟任務：「去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板」。相關房地產行業主要是去產能、去庫存及降成本三大項。
「去產能」主要是指減去過剩產能，通過企業整合和關閉過時生產工序，達到整體行業提升。這也引起嚴重的失業問題，失業者主要來自高齡落後產業，就業技術再培訓成為政府急切推行的措施。其中一條出路是轉化到城市管理、養老服務、消閒娛樂等第三產業領域上，有助立刻吸納下崗工人，並可以將其留在城市居住，幫助推進「新型城鎮化」發展。大家可以想像，如果中國城鎮化率由2014年的54.77%有序地提高至目標的70%，則城市管理等領域會吸納大量中低級勞動力，幫助解決失業問題。
「去庫存」是今年內地經濟任務的第二重點，證明中央對解決房地產行業「供過於求」的巨大決心。房地產政策逐步轉化源自過去5年商品房待售面積連續攀升，從2011年底到2015年底首11個月由2.72億平米升到6.96億平米，按年變幅連續幾年高踞雙位數字，正為房地產業敲響警鐘。在房價和銷情回暖的同時，房地產的開發投資、房屋新開工及竣工面積、房地產開發企業土地購買面積、土地總成交價款等均全面下跌，是代表開發商沒有意願增加房地產的投資。作為支柱的產業，房地產業的萎縮投資行為，對經濟持續振興是負面的。投資不振的元兇正是「去庫存」速度追不上生產量，令再投資意願偏低。
「去庫存」首要增加需求，措施重點在農民工身上。按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，並提供醫療、教育具體安排，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。在現實考慮，農民工無論在經濟上及社會上均不容易融入城市生活，地方政府必須提供經濟補貼、生活支援才可「落實到地」。
除了農民的剛需外，「去庫存」另可行途徑是發展租務市場，鼓勵民眾和機構買樓收租。以往房產並不是主要投資工具，主要是租務市場規模不大，回報率偏低，銀行相關按揭產品稀缺。如果要大力推進投資活動，設立相關銀行融資產品是必要的。
「降成本」是具有雙重意義。既可降低價格吸引市民和農民工買樓，也可提高物業投資回報率，對「去庫存」有推動作用。
今年樓市分化料更凸顯
如筆者前文所論及，「去庫存」的重災區是三四線城市，中國指數研究院更指出今年樓市分化更加凸顯，三四線城市壓力非常大的。對於這些落後城市，如果完善區域交通及生活配套設施建設，促進產業結構產業優化升級，吸引人口流入，增加住房需求，才有助根治高庫存問題。
2015年特大城市接連產生巨大城市管理失誤事故，大城市已暴露大量城市病患問題。建立城市群，群中包含大中小城市，由周邊城市去支援中心城區思路，未嘗不是可行之路。既可減低特大城市病患，亦可扶助中小城市整體經濟發展，以完善交通設施緊互相連，利用較便宜的人、地、物資去支持中心城市持續發展。
2016年是遲來的城市治理╱發展的元年，是開啟新型城鎮化的「黃金十年」，也是香港城市發展、規劃、建設、管理多範圍專業人士的「藍海」，齊來投入祖國建設，為內地與香港兩地「互利共贏」吧。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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