特許測計師、中國房地產估價師張宏業
今年的國慶黃金周不再是房產銷售周，而是樓市調控周。如筆者前文預計，九月份的一二線城市需求已被大幅透支後，隨着逾二十城市的限貸限購措施出台，市民索性參加國慶周旅行，主要城市樓市立刻急凍下去。
回首過去，近年內地樓市調控實施共有三次，即2011年3月、2013年3月和2016年10月開始。如果以打擊房價成績而言，2011年3月調控出台後，房價輾轉回落一年間才重回起步點，算是成功之舉，但2013年3月的調控措施則成效不彰，結果是房價仍然整體震盪中上行，今天仍未回到出台前價格水平，算是失敗之作！這次調控會收到什麼效果，大家一齊來分析。
比較前二遭調控時期，此次實同2013年3月那次相似，都是整體經濟表現下行、政策力度仍然維持寬鬆，不同是主要打擊面集中一線和庫存量不高的二線城市，三四線城市明顯是沒有實際推行。如上次調控一樣，筆者相信這次措施會收到短期性遏制房價效果，但是房價漲勢不變。
新調控遏樓價料收短期效果
中國國家統計局最近公佈，今年首9個月商品房銷售面積及金額都錄得雙增長，按年急升26.9%和41.3%，其中住宅部分更上升27.1%和43.2%。預計第四季商品房銷售情形轉差，幅度可能達15%或以上，但是整年商品房銷售量和金額仍會是小幅正值！這正是調控措施制定者樂見的，不會再加重調控範圍和深度。
中央和地方較為看重的還是房地產投資額的變化，調控是否會讓房地產投資放慢呢？再對整體下行的中國經濟如何影響呢？
截至9月底，全國房地產開發投資實為7.46萬億元人民幣，按年增長5.8%，增速比首8個月提高0.4%，比去年1%明顯地健康得多了。
全國房產開發投資趨向健康
回顧歷史，上兩次調控措施出台後，房地產商也減少土地購買，地王現象稍為平靜，這應是與房地產行業收緊信貸不無關係。筆者發現國內融資方一手已收緊購房的信貸條件，但是同時倡議開拓新的房地產融資渠道。如10月10日剛出台的《國務院關於積極穩妥降低企業槓桿率的意見》中，明確表示鼓勵房企開拓新型的融資方式，朝着證券化、信託投資基金化、輕資產化方向走。不過對於土地價格暴升，則下手不輕，通過種種行政/政策手段，務求地王現象絕跡。中央/地方政府主觀地希望房地產投資量不會大幅走低，再而打擊經濟增長。
今天的房地產市場已經轉化成為高度地方化、高價格化、投資主導化的局面。不同城市情形具有特殊地方性，受到本城經濟發展因素影響不一，實只可制定「一城一策」去導向未來發展。地方政府應該制定本省/直轄市的未來房策，完善分配省會城市和各個地級市功能/直轄市內每個分區的功能，才可創造合乎地方特色的整體政策。
增加持房成本 遏非理性行為
未來房策應由遏制投資需求為主導，通過增加持有房屋成本如開徵房產稅、提高二房以上首期比例去削弱投資者需求，遏制房市不斷上升的非理性行為。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。