特許測計師、中國房地產估價師張宏業
踏入今年下半年，二手樓價每創新高，一手住宅單位面積每創新低！
團結香港基金剛發表一份本地公/私型房屋報告，以私人住宅五年間落成量和平均單位面積分析，可以發現從2015起五年間平均私樓單位面積急減約三成，並於2019年跌穿單位面積約700方呎的關口。看來保持年產高於一萬八千伙的代價是製造更多小型單位，嚴重影響港人居住質素，對生理、心理和健康上造成不利環境。
時光倒退近30年
回首近30年歷史，小型單位的大規模興建期大約出現在上世紀八十年代，大都落成於新界新市鎮，以兩房為主，實用面積也在200方呎至300方呎內，業主群以小家庭佔大宗。隨着本港經濟持續良好，這些小業主大多短暫居住，待家庭收入增加後轉買中型單位，形成比較健康的大中小住宅單位的供需鏈。
當香港前途明朗化後，港元同美元掛鈎，香港回歸後中央政策大力振興特區經濟發展，經濟回復穩定。發展商又再重返興建較大面積的策略，小型住宅單位不多見了！自從政府2005年起暫緩填海，收地程序被嚴重政治化後，本地樓價近十年節節上升，終於強迫特區政府推行各種樓價管理措施，並收緊按揭成數。在緊縮按揭政策下，只有400萬以下的物業才可被批高達9成按揭，且各種稅務辣招傾斜向首置人士，對發展商興建細小型住宅單位「推波助瀾」，地域由傳統香港和九龍市區逐步蔓延到新界市鎮，「微型住宅」時代正式登場！
價細盤呎價更貴
最微型單位見於佐敦道某個單幢樓盤，一舉創下151方呎實用面積的新低數目，其他同類樓盤大都在200方呎以下。新盤單位變微細，只代表樓價總價減少，以響應上車一族或一眾投資者的胃口，但並不表示呎價回落，反而愈賣愈貴，港島市區呎價更迫近三萬元大關。無論是將原來住宅「劏細」或買入微型房屋放租，這種投資會收到約4%至5%回報，遠被一般住宅約2.5％至3.5%理想。
無可否認，「微型住宅」是由政府政策和樓價急升所迫出來的，又加上近年小家庭和獨身主義助長，對「微型住宅」需求持續。縱觀世界和中國其他大城市，例如紐約、倫敦、東京和鄰近的深圳，私人住宅面積持續下跌是不爭事實。但是，他們都已察覺到後患，通過立法規定最小住宅面積和扶助興建公屋或資助房屋，使到「微型住宅」趨勢不得惡化。然而，堅信市場經濟運作的規則，特區政府仍然不立法規管住宅最低面積和着力資助興建公屋，「微型住宅」情形仍會繼續。同時，面對日益上升樓價，香港小市民亦只得無奈接受「微型住宅」。（節錄）■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。