■業界認為，項目落成後呎價需達3萬元才有利潤。 資料圖片中資豪擲88.37億 每呎1.35萬三年升1.7倍
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）香港驚現「癲價」雙料地王！中資背景的香港海島建設地產昨以88.37億元，勇奪啟德第1K區3號地，每呎樓面地價高達1.35萬元，高市場預期上限87%。更誇張的是，該樓面地價幾乎與同區二手樓價相同，甚至貴過同區啟德一號(I)早前開售時部分單位的呎價，即麵粉貴過麵包，震撼市場。該地除創啟德及東九龍樓面地價新高外，也超過近年多幅洋房豪宅地價格，亦較3年前啟德新發展區首幅批出的住宅地呎價貴1.7倍。業界對此齊表驚訝，料落成呎價需達3萬元才有利潤。
啟德發展區一帶自2013年首推住宅地以來，3年以來一共批出7幅地，2013年6月首次批出兩幅「港人港地」予中國海外，其中最平的第1H區2號地盤樓面呎價4,913元；而對上一次賣地為2014年5月，當時每呎樓面地價升至6,101元。該區地價中，此前每呎樓面地價最高紀錄為2014年2月保利以39.2億元投得的第1I區3號地，每呎樓面地價亦只是6,530元，對比昨日開標的啟德第1K區3號地，地價分別升1.7倍、1.2倍及1.07倍。
業界：只能用「揚名立萬」形容
昨開標的地皮同時刷新多項地價紀錄，除打破啟德區地價，同時亦打破今年8月五礦地產以每呎樓面地價7,068元投得油塘崇信街地皮所創下的東九龍官地呎價新高，成為啟德及東九龍「雙料地王」。該地皮亦為2年多以來，單價計最貴地皮。若將其地價與近年的賣地記錄對照，更會發現是次樓面地價竟然較多幅洋房豪宅地更貴，好像今年3月建灝地產投得的赤柱黃麻角地皮，每呎樓面地價亦僅1.24萬元。
本報昨日致電多位測量師，全部對此地價難以置信。理想城市集團企業估值部主管張聖典直言「不可思議」，指公司之前預測地皮每呎樓面地價約6,500元，最多亦不超過8,000元，誰知最後結果竟然高達1.35萬元。他說：「除咗志在必得、揚名立萬，我都解釋唔到，可能該公司能控制到建築成本。」
事實上，早前市場對啟德第1K區3號住宅地的最高樓面地價估值只約7,200元，昨日中標價足足較市場上限高87.5%，難怪業界嘩然。
落成呎價料需3萬才有利潤
「（地皮）唔係唔靚，但呢個價唔值。」張聖典解釋指，地皮位置單邊，雖外望日後啟德體育園景，惟非臨海，亦遠離日後啟德站。再加上同區仍有大量住宅供應，發展商同區亦無發展項目，沒有協同效應，更要面對大量動土噪音問題，地價難免被打折扣。他又預計，項目將來落成每方呎售價要3萬元才有利潤，以近期啟德1號(I)的售價去推算，「根本計唔到數」。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文相信發展商會定位作豪宅發展，與九龍站上蓋項目相若，總投資額約130億元或以上。由於今次賣地成績理想，該行將調高本月18日截標的啟德第1E區2號商業地盤估價上調10%，每呎樓面地價為7,500元至8,500元，估值由82億元至93億元。如部分發展商考慮以協同效應發展成如九龍站般的高級商業項目，成交價更會破100億，樓面地價可高至15,000元。
資料顯示，啟德第1K區3號住宅地盤可建總樓面為654,602方呎，當中住宅總樓面不得超過630,351方呎，而商業用總樓面則不得少於24,251方呎。根據賣地章程，地皮面向西南方約15米的位置將被劃作商業發展，住宅部分分作高低座發展。