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【按揭熱線】辣招加息難令樓價跌

2016-12-23

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓

距離2017年尚餘不足10日,美國聯儲局一如外界所料,在年底前加息四分之一厘,經絡近日進行市場調查,逾六成的受訪業主表示加息對他們影響甚微。近期拆息持續上升,創海嘯後新高,最新報0.69,加上11月5日正式實施的新辣招,兩大因素夾擊下,市場有擔心樓價會下跌。但觀乎土地註冊處及經絡按揭轉介的研究部數據,辣招及加息的期間,樓價未有顯著下跌,更錄得持續平穩的升幅。內地客積極入市、求過於供及二手業主因辣招未有放盤的打算,預料未來一年的樓市將出現價格微升,但成交量下跌的現象。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的數據顯示,樓價在辣招實施後有升無跌,11月的二手住宅平均呎價由10月的10,617元升至10,703元,亦是與去年的高位相若。

內地客湧港置業刺激市場

在辣招、加息下,樓價不跌反升,當中內地客湧港置業乃一個重要因素。內地客戶比例(月度)的數字有升無減,最新第四季數字(截止11月)突破雙位數,較第三季上升6.1%,這些數據與豪宅成交佔市場比例上升成正比的關係。美元持續強勢,未來人民幣仍然有貶值的壓力,熱錢持續投資本港樓市,對樓價有刺激作用。

另外,本港樓宇供應長期處於供不應求的情況,此乃結構性問題,在資源短缺的情況下,樓價自然上升。即使現時拆息向上,但供樓的利率仍較年初為低,現時的租金回報率高於供樓利率,令現有業主有相當高的持貨能力。在新辣招實施下,業主究竟是先賣後買,或是先買後賣,會更趨審慎的態度,所以二手物業放盤量顯著減少,令二手物業的成交價屢創新高,反映市場在辣招及加息的衝擊下,市場對樓宇仍出現求過於供。

雖然來年的政治氣候不明朗,外圍因素亦會影響樓市發展,但綜合以上的各種因素,預料2017年的樓市將出現價升量跌的現象。其中,內地豪客鍾情的豪宅價格料會跑贏大市,他們的龐大購買力料令樓價有稍微的升幅。

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