■啟德1F區一號地皮有望成為該區住宅用地地王。圖為啟德發展區。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
根據地政總署公佈數字，政府於2017年共售出二十幅官地，包括十幅住宅用地、三幅加油站用地、一幅工業用地和六幅商業、商貿或酒店用地，合共涉資約1,284億元，住宅用地佔其中約596億元。
賣出超過百億官地共有四幅，兩幅住宅用地逾百億元，而另外兩幅商業用地更突破二百億元，都是在上年5月份成功售出。首先是恒基地產以232.8億元投得中區美利道商業地，締造全港最貴樓面地價紀錄，而南豐地產部以全港最高總地價的246億元拿下啟德商業用地。
去年賣地1800億史上最多
如果再加上兩鐵項目補地價和私人土地更改用途的補地價，則2017年總賣地年收已逾1,800億元，是史上最多的一年，金額相等於政府本財年總支出的36%以上。庫房出現「水浸」現象，正好為未來特區有效地推進公共房屋和資助房屋政策提供足夠財政資源。
非常巧妙地，今年度政府合共推出十一幅用地僅提供不足六千伙住宅單位，但是利用私人發展和重建項目的逾一萬五千伙及偏低的一鐵一局的不足三千伙，已經可以提供達二萬四千伙住宅供應。既可以連續第二年達標，也可保留多幅住宅用地待下財政年度出售，為未來公共和資助房屋預留足夠土地。
特區政府有條件一改以往的被動局面。今年度賣地表仍有多達十七幅地未推，涉及約一萬三千伙，滾存至下個財政年度。如果短期內私人土地不缺，政府有條件增撥土地作居屋、首置和公屋用途，也可適度加推私人住宅用地，以平抑地價不斷上升的勢頭。
兩地聯手投地將成新常態
展望今財政年度餘下一季，百億住宅地皮仍然「踏浪而來」。
最快截標是今月12號的九龍龍翔道與獅子山隧道公路交界住宅地皮。如果樓面地價突破25,000元，總值便可破百億元。再者，市場焦點是啟德1F區一號地皮，假設樓面地價衝破14,000元，則總價也逾二百億元，成為該區住宅用地地王。
展望下個財政年度，部分業界人士預測地價上升勢頭有所限制，主因是內地資金減少外溢，促使內地發展商較為克制。
筆者不同意上述觀點，相信內地及香港發展商將來傾向聯手投地，既可減少競爭對手，更可分擔「高地價、高樓價」下的投資風險。在一手市場持續主導和暢旺的住宅樓市下，持續以現有地價補充土儲，未嘗不是合適投資策略，百億地王將成為下財政年度新常態。
可見未來，值得特區政府密切關注是如何將「高地價、高樓價」的危機轉化成為短期增加興建公共和資助房屋的機會呢？
宜增建資助房屋紓解民困
如筆者上述觀念，特區政府應該持續減少以官地供應私人住宅單位的思路，充分利用私人發展商發展和重建方式有效地、恒常地維持年度私樓供應量。可以預料未來幾年賣地年度總收入都會突破1,500億元，特區政府有更雄厚財政基礎增加興建公共和資助房屋，短期內幫助更多市民安居樂業。
坦白地說，特區政府短期內打壓樓價回到市民負擔水平基本是不太現實的想法。其實樓價急劇下降同樣地引發金融危機和一大群業主的反彈，特區政府不妨深思如果將危化機，有效地、短期地資助中低層、上車族解決房屋需求，不失是可見未來的可行途徑。
下財政年度，百億地王是新常態，但是筆者盼望更多公共和資助房屋同期產生，使到社會各界人士都安居樂業，社會平穩向前。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。