第一上海
綠景中國地產(0095)全年銷售主力項目包括綠景紅樹灣1號，以及綠景國際花城；其中1）紅樹灣1號項目總貨值約100億(人民幣，下同），已實現銷售27億元（去化率90%左右）。另外，該項目以現房形式銷售，部分合同銷售額可在當年確認收入。2）綠景國際花城（總建面100多萬平方米）已實現銷售10億元以上（去化率80%-90%）。
此外，深圳尾盤項目貢獻部分銷售，預計全年銷售可達40億元以上。明年公司計劃推出美景項目（貨值：20億元左右），以及綠景國際花城（預計銷售：10億-15億元）。由於綠景紅樹灣一號為現房銷售，剩餘可推出貨值大約70億元，未來將根據主力項目的實際銷售情況，靈活調整可推貨值，降低受個別項目銷售波動性影響。
公司始終堅持與控股股東聯動方式獲取舊改項目，預計將有1,200萬平方米土儲陸續注入公司體內（珠海：210萬平方米、深圳：440萬平方米及東莞：550萬平方米），我們預期珠海舊改項目將於明年有重大突破。這種聯動拿地優勢在於：1）控股股東負責前期資源整合，以及一級土地開發工作，待項目成熟後適時注入上市公司體內，注入的項目可直接進行二級市場開發，在上市公司層面，極大縮短項目開發周期並規避舊改項目的不確定性。2）資金壓力小，無需有過多的拿地支出，在行業周期下行中，有條件儲備足夠子彈抄底土地市場，保證利潤率的前提下可進一步發展規模。3）未來注入的項目均為高毛利率的舊改項目，符合公司追求盈利性路線。
年租金收入逾6億具防禦性
截至2018年上半年，公司主要投入營運大約5座投資物業，其中：1）1座深圳NEO大廈已運營，建面大約13.4萬平方米，出租率99%，上半年錄得租金收入約1.7億元，估算NEO大廈每月單方租金水平約211元；2）4座購物中心（佐?）投入運營，總建面約16.4萬平方米，出租率約93-98%。上半年錄得租金收入約0.72億元，估算單方租金（國際花城購物中心18年開業，上半年暫時未有租金收入）約93元。截至2018年上半年，公司旗下持有18項投資物業物業，總建面約55萬平方米（佐?+NEO大約41萬平方米），上半年總體租金收入約2.7億元。假如公司旗下的投資物業均達到成熟運營狀態，公司年租金收入至少6億-7億。未來隨着控股股東商業項目的注入，可進一步提高公司商業比例，維持銷售與投資物業的適當比例，平衡現金流，增強公司防禦性。
公司目前資產淨值(NAV)為156億元，考慮到公司潛在舊改項目的注入，對公司NAV增厚至498億元，考慮潛在攤薄股份影響，攤薄後每股NAV約5.8元，給予目標價3.48港元，對應NAV折讓40%，給予買入評級。