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【證券分析】綠景中國地產重磅注資可期

2018-12-27

第一上海

綠景中國地產(0095)全年銷售主力項目包括綠景紅樹灣1號,以及綠景國際花城;其中1)紅樹灣1號項目總貨值約100億(人民幣,下同),已實現銷售27億元(去化率90%左右)。另外,該項目以現房形式銷售,部分合同銷售額可在當年確認收入。2)綠景國際花城(總建面100多萬平方米)已實現銷售10億元以上(去化率80%-90%)。

此外,深圳尾盤項目貢獻部分銷售,預計全年銷售可達40億元以上。明年公司計劃推出美景項目(貨值:20億元左右),以及綠景國際花城(預計銷售:10億-15億元)。由於綠景紅樹灣一號為現房銷售,剩餘可推出貨值大約70億元,未來將根據主力項目的實際銷售情況,靈活調整可推貨值,降低受個別項目銷售波動性影響。

公司始終堅持與控股股東聯動方式獲取舊改項目,預計將有1,200萬平方米土儲陸續注入公司體內(珠海:210萬平方米、深圳:440萬平方米及東莞:550萬平方米),我們預期珠海舊改項目將於明年有重大突破。這種聯動拿地優勢在於:1)控股股東負責前期資源整合,以及一級土地開發工作,待項目成熟後適時注入上市公司體內,注入的項目可直接進行二級市場開發,在上市公司層面,極大縮短項目開發周期並規避舊改項目的不確定性。2)資金壓力小,無需有過多的拿地支出,在行業周期下行中,有條件儲備足夠子彈抄底土地市場,保證利潤率的前提下可進一步發展規模。3)未來注入的項目均為高毛利率的舊改項目,符合公司追求盈利性路線。

年租金收入逾6億具防禦性

截至2018年上半年,公司主要投入營運大約5座投資物業,其中:1)1座深圳NEO大廈已運營,建面大約13.4萬平方米,出租率99%,上半年錄得租金收入約1.7億元,估算NEO大廈每月單方租金水平約211元;2)4座購物中心(佐?)投入運營,總建面約16.4萬平方米,出租率約93-98%。上半年錄得租金收入約0.72億元,估算單方租金(國際花城購物中心18年開業,上半年暫時未有租金收入)約93元。截至2018年上半年,公司旗下持有18項投資物業物業,總建面約55萬平方米(佐?+NEO大約41萬平方米),上半年總體租金收入約2.7億元。假如公司旗下的投資物業均達到成熟運營狀態,公司年租金收入至少6億-7億。未來隨荓悸悛悛F商業項目的注入,可進一步提高公司商業比例,維持銷售與投資物業的適當比例,平衡現金流,增強公司防禦性。

公司目前資產淨值(NAV)為156億元,考慮到公司潛在舊改項目的注入,對公司NAV增厚至498億元,考慮潛在攤薄股份影響,攤薄後每股NAV約5.8元,給予目標價3.48港元,對應NAV折讓40%,給予買入評級。

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