■肇慶經濟滯後，為大灣區房價最平的地方。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者回顧過佛山市樓市後，立刻想起廣佛肇群中的後花園肇慶市。今篇是專門回顧和展望這座城市的商品住宅市場。
肇慶市位於廣東省的北部，古稱端州，端硯被譽為文房四寶之珍品。西江水穿城而過，三面群山環抱，最後匯流入珠江。七星岩、鼎湖山、星湖吸引許多遊客光臨，令這座小山城名滿天下。
「成也交通，敗也交通」。位於較偏遠的粵北地帶，肇慶的土地面積最大、經濟發展最滯後、但也享受最弱度的土地開發。根據2018年廣東房地產藍皮書，大灣區九市中只有江門、惠州及肇慶的城市土地開發強度低於10%，而肇慶更是位處九市的最末席，開發程度是10%。未來肇慶會背負着綠色城市使命，守護綠水青山，建設綠色生態涵養區。
雖然肇慶經濟滯後，但是也是省內締造多個房產紀錄。她是全大灣區中全市各區都無限購、限價和限貸的，也是房價最平的地方，並且是近幾年大灣區房價升得最快的地帶。
融合灣區 構建「三大交通圈」
為了有效地融合大灣區整體發展，「十三五」時期，肇慶將投入1,100億元（人民幣，下同）打造「十橫八縱」交通網絡，着力構建融入大灣區一小時、廣佛肇半小時、市內一小時「三大交通圈」。她正積極力爭今年七月底前開通直達香港的高鐵、增開到深圳的高鐵班次，協調推動肇慶到佛山西城軌公交化。可以看出未來5年間肇慶將更加有效地融入大灣區發展中。
供應充裕 樓價料平穩向下
先回顧肇慶樓市表現。根據肇慶中原戰略研究中心的訊息，2018年全市商品房市場成交面積、總額和均價都創下歷年新高，分別是752萬平方米、533億元及7,091元/平米，同比各增長20%、54%和16%。但是再仔細分析成交均價，會發現呈現上衝再回落的走向，一至四季成交均價為6,614元/平米、7,473元/平米、7,230元/平米和6,992元/平米，說明樓價在第二季末起開始回軟，且下半年回落幅度驚人！步入今年首季，平均新房均價仍然持續回調，說明自從去年第二季末起肇慶樓價已見頂回落，而且幅度也頗為顯著。預計在豬年內商品房供應仍然充裕，樓價會平穩向下調整，庫存量呈現整體上升的情形。
各區域成交量方面，包括端州、鼎湖、大旺的中心城區去年全年成交量約297萬平方米，無論成交量和成交價同居冠席。其次分別是四會164萬平方米、懷集99萬平方米、高要與廣寧同約為68萬平方米、德慶及封開各約為25-30萬平方米。
外圍樓價料跑贏中心城區
如果用樓價分析，則中心城區必然是最高的，3小區分別排序由高向低是端州、大旺及鼎湖區。均價也由中心城區向外圍迅速遞減，下一層樓價是高要和四會，而逐漸向北的廣寧、懷集、德慶和封開，最後四縣都是現均價徘徊於4,500-5,500元/平方米內。可算是廣東省樓價的真正窪地，筆者不難預測，當5年間肇慶內外基建網絡逐漸完善後，北方四縣房產均價會跟中心城區差距收窄。
樓價走向還要看中期住宅土地供應情況。根據肇慶市國土資源局發佈《肇慶市住宅用地中期》(2017-2021年)供應計劃，全市住宅用地供應計劃總量為1,503公頃，平均約300公頃，各年指標為350公頃 (2017)、325公頃 (2018)、291公頃 (2019)、277公頃(2020) 及260公頃 (2021)，但相比過去5年 (2012至2016年)，年平均供應量只為198公頃，說明未來3年住宅供應量仍然充裕，且過去2年的住宅單位會陸續上市，2年供應量高企。《計劃》中亦明確指出，未來幾年土地供應主要來源是端州區、肇慶新區、高要區。
筆者較看好端州區、鼎湖區和四會市，較偏遠四個縣則是享受其綠化環境、人口密度低、但基建配套較落後，且返回中心區也較費時。
港澳人士有望圓上車夢
不可否認，肇慶市中長期仍是持續着大灣區樓價窪地的作用，是省內外居民追求低密度、綠化重生活的理想地方！肇慶樓價高低仍有賴於廣佛兩市的樓價起伏，中心區依然領導全市樓價的命脈地帶。對於港澳人士，肇慶市可能仍為旅遊、養老、消閒的同義詞，但是隨着基建系統陸續完善，肇慶市或會蛻變成為港澳人士上車的希望。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。