香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市經歷5個月修例風波後，地價率先大跌。啟德第4A區2號海景住宅地皮昨開標，由中國海外、恒地、嘉華國際及九倉合組的財團投得，中標價159.529億元，為跑道區一帶最貴地皮。不過，以項目可建樓面120.51萬方呎計算，每方呎樓面地價約13,238元，較市場預期下限價每呎15,500元再低15%，並較旁邊同望維港海景的4C區1至3號地盤呎樓面地價低23.7%至32.6%。
中海外牽頭財團近160億奪得
地政總署昨公佈，中國海外、恒地、嘉華國際及九倉合組財團，以159.529億元投得啟德第4A區2號地皮，每方呎樓面地價約13,238元。值得留意，嘉華國際、會德豐地產及中國海外於今年7月，已經斥逾127億元投得旁邊的啟德第4A區1號住宅地皮，今次中標第4A區2號的財團組合與上次接近，只是再加入恒地。市場估計，兩幅地之間會合併發展，以取得協同效應。估計項目會建混合式豪宅，以中小型單位為主，料落成後每呎賣29,000元起。
7發展商囊括前跑道區6幅地
而事實上，以會德豐地產、中國海外為主的一個「超級財團」，早已在啟德跑道區多處「插旗」，至今整個財團共有7間發展商成員，已囊括前跑道區6幅地皮，地價總涉資約675.319億元，總樓面約481萬方呎。由於各幅地皮相鄰，相信未來發展商在規劃方向及推盤時間等料會有所溝通。
翻查資料，除上述第4A區1及2號地盤，去年11月，會德豐地產曾夥拍新世界、恒地及帝國集團以83.33億元中標第4B區3號地盤。之後在今年3月尾，會德豐地產再與恒地、新世界、中國海外組成的財團則以98.93億元投得第4B區1號地盤。其後5月，會德豐地產、新世界發展、中國海外、恒地、華懋及帝國集團6間發展商所合組的財團，豪斥125.9億元投得啟德第4C區2號地盤。中國海外則獨力於去年12月以約80.33億元投得第4B區2號地盤。
梁志堅：項目投資逾200億
九倉同系的會德豐副主席梁志堅昨表示，項目投資額逾200億元，認為是次中標價屬市價，雖然每方呎樓面地價較同區以往賣出的地價平，但他指現時市況與之前不一樣，不過他相信，社會動亂遲早會平息。他又指，現時市場仍有需求，一手盤仍有成交，相信樓市未受太大影響，樓價未至於會大跌，料短期樓價回落約5%左右。
較同景觀地最高呎價跌33%
根據市場估計，項目之前的估值下限為187億元，樓面地價下限約每呎15,500元，今次成交價較市場預期下限再低15%。雖然項目今次總價打破跑道區新高，以每呎樓面地價計亦非跑道區最平，但地皮望維港全海景，以相同景觀的4C區1至3號地盤去計算，之前樓面地價介乎每呎17,360至19,636元，換言之，今次成交呎價相比下低23.7%至32.6%。
反映發展商對後市比較審慎
萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示，今次中標價較預期低，反映發展商對後市比較審慎，就算是大型海景項目亦因擔心巿況及空置稅等影響利潤，所以在出價上比較保守。而因投資額大，項目以合組財團方式投標，亦有利分攤發展風險及未來賣樓。而今次地皮成交價偏低，顯示政府在賣地的底價上已比較貼市。
據了解，項目雖然屬全海煙花景地皮，亦有道路通往觀塘，但始終與啟德站之間有一段距離，生活配套亦不足。而當中約8%樓面需作多種社福設施，政府將以建築成本回購該部分，但相關條款料一定程度影響發展商出價。