■ 蕭亮輝（左）稱在供應不足的情況下，買家急於吸納市場上可發展作數據中心的用地。香港文匯報訊 （記者 黎梓田） 隨着物聯網、5G網絡、雲端運算應用普及，數據中心需求愈見殷切，其用地及相關物業成為市場資金追逐焦點之一。戴德梁行報告指出，香港數據中心2020年度投資總額佔全亞太區市場54%，同時香港位列亞太區最具吸引力的數據中心選址第四位，近期中移動以高價投得數據中心用地也反映用家需求，料數據中心的租金會進入上升軌道，3年後或有10%的租金增幅。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，亞太區數據中心投資持續增長，自2020年初至今，本港數據中心投資總額佔整個亞太地區市場的54%，領先區內市場。其中最為矚目的成交為中國移動在7月份以56億元從政府投得位於沙田的工業用地作數據中心發展，樓面呎價達5,967元，價錢高於次標價56%，創香港工業地皮樓面呎價的紀錄。可見在供應不足的情況下，買家急於吸納市場上可發展作數據中心的用地。
地皮緊絀 買家急吸納
蕭亮輝補充，數據中心的租金回報大約3%至3.5%，料每年租金有約3%的增長，3年則有10%的租金增幅，而售價亦會有相應增長。
該行提到，香港擁有先天優勢，為設立數據中心的理想地點。根據最新研究顯示，香港位列亞太區最具吸引力的數據中心選址第四位，緊隨新加坡、悉尼及東京等城市。香港亦是全球數據中心市場最低稅收的地區之一，天然災害因素最低，同時光纖速度、市場規模、電力價格排行中游位置，唯一不足之處是高地價。
非本地營運商份額料增
截至2020 年第二季，香港數據中心總存量達790萬平方呎，其中八成由十間數據中心營運商佔有，其中單是兩間最大的本地營運商--新意網及電訊盈科已瓜分31%的面積份額，其餘約三成則由非本地的營運商佔用。戴德梁行預計，因部分非本地營運商已預租或預購未來的新供應樓面，非本地營運商的市佔率會在未來幾年有所提升。
戴德梁行研究部助理董事莊承傑表示，市場將於未來四年釋放約 420 萬平方呎數據中心供應，但約 82％的新供應樓面已被租戶營運商吸納或由業主營運商保留作自用，數據中心供應仍十分緊絀。現存數據中心用户主要為金融機構、銀行、保險公司及電訊商等，預計未來數據中心需求將由大型雲端服務營運商，例如亞馬遜、Microsoft Azure、 Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。
工廈改裝助紓供應短缺
蕭亮輝稱，除了買入數據中心用地之外，透過工廈改裝亦是供應來源之一，好處是15年樓齡以上可申請豁免補地價，但有一定的結構限制，例如樓底要有4米半，每方呎樓底承重300磅等，而且不可太近民居。蕭亮輝估計，全港達到要求的工廈大約只有1至2%。