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交銀香港資金部 劉鑫、李蘇陽
金融海嘯爆發至今，包括中國在內的央行積極推行寬鬆貨幣政策，結果導致市場流動性泛濫，不斷有資金流入高風險資產。M1增長顯示，充裕的流動性不單利好資產價格攀升，亦帶動了大眾的財富效應以及企業的投資意慾，最終成為通縮持續收窄的主因之一。
除上述因素外，美元持續低息催生套息交易使其不斷貶值，進一步導致商品價格急升。中國作為全球最大商品進口國之一，對原油類商品依賴度高，外圍價格攀升也使企業生產成本增加，生產物價因此回升並傳導至消費物價，從而增加了輸入通脹的壓力。10月份數據顯示，生產物價指數連續三個月回升，消費物價指數跌幅也收窄至-0.5%。照此速度，年內有望重見通脹。另外，部分城市再次遭遇雪災，蔬菜及煤炭供應吃緊，料會進一步加快通脹回升速度。
隨着通脹回升勢頭加快，加上部分國家退出寬鬆貨幣政策的影響，市場開始認為，近日銀行收緊個人第二套房按揭貸款等政策，將成為退市的開始。但筆者認為，由於各國金融海嘯下所受到的影響不一，在退市的時機上未必一致。中國經濟雖然並未受到金融海嘯的直接衝擊，但在全球消費需求大幅縮減的背景下同時暴露出經濟對出口過度依賴的弱點，而這項弱點也偏偏難以在短期內糾正。
出口回增是首要條件
出口是經濟主要動力之一，雖較年初最差時收窄近半跌幅，但卻未改拖累經濟的現狀，因此短期內退市無疑會打擊出口。近期政府收緊第二套樓宇按揭貸款的政策，相信只是在樓價急升的背景下防止行業泡沫的措施，並不能理解為退市的信號。
另外，早有政府官員明確表態，目前談退市仍言之尚早，因為內地的救市措施與他國不同，資金無需像歐美般用來挽救岌岌可危的金融體系，而是投入實體經濟保持經濟增長。在去年天量貸款刺激效應的逐漸消退以及出口仍然收縮下，經濟欠缺活力，相信中央為保經濟增長仍會維持寬鬆的貨幣政策，直至明年出口回復增長，外部環境企穩為止。何況，當前的通脹壓力尚屬溫和，退市更不用急了。
一線城市房價中期看漲
自1998年取消福利分房制度，購房由集體化轉為個人化後，購房潮湧現。北京、上海樓市發展以2004年作為轉折點，儘管期間政策不斷調整，但兩地樓市總體仍為「價量齊升」。2004至06年間，政府在土地、稅收、金融方面大力調控，隨後樓市轉為「價漲量跌」。截至今年10月，北京、上海商品房銷售逆轉跌勢，房價更創新高，引發泡沫。
從供應看，2005年後北京及上海的土地開發面積與全國走勢背馳。而截至今年10月，北京土地購置面積較上年同期減少兩成。看來下跌趨勢尚未停止，而土地匱乏將導致未來地價房價繼續上漲。
從需求方面看，人口結構和增長將促使樓市中期需求不降。首先，1980至90年為內地第四次嬰兒潮。如今該批人口年齡為20-30歲，是購房的主力軍。加之該年代以獨生子女為主，父母的支援提高了購買能力。另外北京上海出生率近年亦有所回升。
其次，人口遷移支持了一線城市購房需求。一線城市人口增長主要依靠外來人口遷入，且較吸引高收入人群定居或投資高檔住宅。《2009胡潤財富報告》分析了全國富裕人士分佈，北京、上海分列第一和第三。因此高檔住宅價格居高不下，並拉高了住宅均價。
我們認為，樓市作為中國經濟增長點，政府不會過分打壓；而上述土地供應與人口增長背馳的現象將可能推動一線城市中期房價繼續上漲，總體呈「價量齊升」趨勢。
（本報摘自交銀金融報告）
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