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周全浩 浸會大學地理系教授
本港現時樓價高企，已超出一般市民負擔範圍，市區樓價上升至每呎七八千元，近期元朗有新樓盤推出，即使地產商最初開價每呎五千元亦十分暢銷。顯而易見樓市開始出現泡沫，許多似是而非的謬論，鼓吹市民買樓投資或自住，筆者將逐點駁斥。實際上，市民若現時需要地方住，租樓乃上策，現時並非合適買樓時機，將來樓價一定會有若干幅度的回落。
現時地產狂潮，是九七年後第二個泡沫。有謬論指現時樓價仍未回復九七年水平，例如太古城、城市花園、黃埔花園的樓價。這些人有否想過九七年後的樓市如何，不正正就是樓價暴瀉嗎？如此說法不倫不類，難道他們想製造一個九七年的翻版？
九七後第二個地產泡沫
是次地產狂潮中，許多人直接及間接地鼓吹這個泡沫形成。首先地產商惜售及減少勾地，樓宇供應下降。其次，國內資金流入本港房地產市場，樓價愈升愈高。國內自二千年入世後經濟急速發展，擁有龐大的外匯儲備，民間資金多，而且本港實施的資本投資者入境計劃，吸引內地及其他地區人士來港投資房地產，令樓市進一步升溫。
那麼地產狂潮是如何鼓吹呢？首先本港部分傳媒譁眾取寵，唯恐無人買樓，他們的言論讓市民形成兩大錯覺：「以為買樓必賺」及「現時再不買樓，樓價會繼續上升，往後難以入市」。某些中文主流報章的地產版，大字標題報道某些樓盤轉手即賺多少，或某樓盤買入幾年後轉手賺幾多倍等，雖然他們是報道事實，但令市民有印象覺得炒賣房地產很易賺錢，只要入市，不愁樓價跌。
傳媒說現時普通人買不起樓，即使是醫生、律師等專業人士都無力負擔高樓價，但這些報道對社會有何正面價值？客觀來看，是否每個社會的專業人士出來工作數年便能置業？且看倫敦、紐約的房地產價格，當中紐約曼哈頓的樓價便十分高，當地的專業人士即使工作數年亦未必有能力買樓。本港某些傳媒如此報道，無非要製造氣勢，讓人覺得盡早入市為上策，因為樓價會繼續升，未買樓的人士易因此而焦急，容易估計錯誤，在不適合的時候入市。
其次地產代理亦鼓吹樓價上升，實際上他們年年都說樓價仍會進一步上升，極少聽聞他們說樓價會跌。而且大部分的大行及投資銀行(非全部)每年的分析報告、地產評論及樓市報告等，都表示樓價會繼續上升，不少市民對此奉若神明，影響其入市決定。
實際上，筆者建議需要地方住的市民考慮租樓有數大原因。首先隨息口上升，按揭負擔增加，將會置業人士必須三思。穩健的計算下，以現息口水平加兩厘半，若果仍能負擔的話，才好買樓。另還須考慮現時收入是否穩定，若工作出現變動，有否足夠儲蓄幫助渡過轉工時期的支出。
現時租樓會比買樓好
其次乃投資之道，但凡所有投資，包括物業、股票及外幣等，若資產價格已經升到一個十分高的水平(如接近五或十年的高位)，實非合適的入市時機。純粹從投資角度看，某些人買樓雖為自住，但亦算是一種投資，極高價格買入必然要付出代價，該資產最終會跌回接近長期平均價的水平。現時樓價自沙士後回升，已接近九七年地產狂潮水平，並非合適的入市時機。
再者為何現時租樓會比買樓好？因為要避免因小失大。現時息口低，許多人認為供樓比租樓划算，有些地產代理也下足嘴頭，說租樓等如幫業主供樓云云。假設現時二百萬的上車盤，租的話每月要六七千元，和月供差不多，很多人貪小便宜，便吃大虧。樓市回復正常時，可能下調兩成，二百萬的上車盤便跌去四十萬。而且，不少人買樓時也有許多考慮，例如為子女找學校及開學前在新居安頓。筆者有一親戚，便正因以上原因，為了在子女開學前安頓好，九八年樓市小陽春時急急簽約，樓價雖然比九七年高峰時回落兩成，但及後仍下跌許多。假若他能先租樓，在樓價跌至合理水平才入市，便不會因小失大。
上述種種言論及行為鼓吹下，第二次地產泡沫似乎正在形成。筆者個人認為樓價不再攀升，就算泡沫形成，都只是小泡沫，回落幅度較小。假如將來樓價於現時水平跌兩成，對業主打擊不算大，至少不會變成負資產。但若果樓價從現時水平再升兩三成，及後跌去三四成，對業主便打擊甚大。
要避免第二個泡沫形成，社會各方面需克制，雖然地產商及地產代理一定唱好樓市，但傳媒及大行的言論則可較客觀及採取負責任的態度，不要煽風點火。市民也要理智，莫因小失大，當樓價脫離大部分市民購買力時，將難以企穩，可預期樓價未來會回落。現時需要地方住，租樓會否是一個選擇呢？
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