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馬建波 資深評論員
繼早前香港政府推出遏制樓市泡沫的「九招十二式」之後，香港市區重建局日前亦推出八項措施或稱「新八招」，包括：每人限購兩伙、限時（24小時內）公佈買賣資料等，以規管旗下合作開發商項目。這八項措施的出台雖在市場預料之外，但筆者認為亦在情理之中，因為它是對政府「九招十二式」的方向延續與配套補充，且較政府早前發佈的措施更為具體、嚴厲和具針對性。不論從新「八招」推出的時點、內容和方式，都清晰表明以下幾點：一是香港樓市泡沫確已到達高風險區域；二是香港政府調控樓市泡沫的決心是堅定的；三是更為嚴厲強效的調控措施將視未來樓市的反應變化，相機推出；四是香港政府必須未雨綢繆，及時配合內地審慎出招，有效構築未來熱錢反衝擊的防波堤，以防止內地和國際熱錢快速移轉對香港經濟帶來的進一步衝擊。分析如下：
防止內地和國際熱錢衝擊本港
首先，內地自去年底以來展開的房地產泡沫調控降溫措施力度持續加強。繼國務院去年12月14日頒布「國四條」（即：增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大措施）；及今年1月10日又頒布「增加供給、引導消費、加強信貸風險防範與金融監管、加快保障性安居工程建設和落實各級地方政府責任」等（國11條）宏觀導向政策之後。人民銀行、國土資源部、國資委、住建部等機構也及時出台了具體、嚴厲的針對性調控措施，如：「央行已連續三次調整大型金融機構存款準備金率各0.5%至17%（距歷史高位17.5%僅差一步）；全國暫停出售住宅用地；國資委要求78家央企限期提交報告，表明如何退出非主營業務的房地產業；對囤地、炒地、捂盤惜售等違規開發商，不得發放新貸款，及限制二套房貸、暫停三套房貸等等」。深圳、上海、北京等一線熱點城市亦相繼出台了頗具針對性的「限購新樓、增加政策性供給、打擊捂盤、懲處哄抬樓價」等調控措施。可見，四個月內中央及有關部委和地方政府為遏止房地產泡沫連環出招，力度迅猛，可謂前所未有。種種跡象均表明，內地房地產市場已結束中期升勢，而轉入一次力度較大的中短期調整。由於內地相關政策的收緊或逆轉，已導致近期內地樓市成交急劇萎縮（平均超過50%）和股市暴跌（跌幅達13%）。作為內地資產佔據半壁江山的香港股市亦難獨善其身，連日急挫。這給香港政府帶來了警示，作為大中華區域市場的前沿，既要配合好內地審慎出招調控樓市泡沫，又要防範熱錢大舉出逃的反衝危機。
第二、2008年世紀金融海嘯後，全球主要推行量化寬鬆貨幣政策挽救國際信貸危機，以至熱錢泛濫，形成新的資產泡沫。亞洲區域的印度、中國香港和內地均成為國際熱錢洶湧澎湃的潮頭和主要投機市場。因此，去年區內資產市場（股市和樓市）均出現巨大反彈（幅度逾倍）。其中：房地產價格更大幅超越城鎮居民平均消費或購買能力而出現嚴重泡沫，內地如此，香港亦是如此。因此，政府必須果斷出招。今年1－3月香港平均樓價繼續上漲超過15%（內地70個大中城市則平均超過11.7%），近期香港中原城市領先指數已突破80點警戒高位，平均樓價收入比已達到14倍風險值（合理值為8－12倍），租售比則降至3%。反映香港樓市泡沫正加速聚集，已失去投資價值。因此，政府和有關機構果斷出招正當其時。
調控樓市措施可能陸續有來
第三、由於希臘政府債務危機不斷深化，可能引爆歐洲全面債務危機。為防範歐洲危機衝擊的二次經濟探底，日前歐洲央行和IMF已表明將緊急貸款1100億歐元援助，有關國家也將主動採取削減財赤的計劃。這勢必引發歐洲二次量化寬鬆，歐元弱勢已成定局，且中國內地調控繼續，也將導致樓市、股市資金轉移或熱錢出逃。歷史經驗證明，香港作為最自由開放的亞洲國際金融中心和獨特的地緣優勢，以及聯繫匯率的低息環境，必將成為熱錢回湧或出逃的首選之地，香港樓市和股市也將面臨熱錢反衝投機的挑戰和考驗。因此，為避免重蹈97亞洲金融危機的覆轍，香港政府必先從樓市調控發力，盡快構築強化防熱錢衝擊的防波堤。因此，相信未來「增加供應、限制放貸、規管投機和稅收調節」等後繼強效措施將陸續有來。而股市方面，現時估值基本合理（平均市盈率約13倍），只要美國繼續保持零利率，暫不加息，即貨幣政策未發生根本逆轉，暫保無虞。但懼於中、美量化寬鬆政策年底全面退市的陰影，反彈空間也將有限（約23000－25000點），目前市場仍應以觀望或選價值投資品種逢低分段建倉為主。
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