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■房價何時才能下降呢？ 網上圖片
王大慶
不能說中央對房價調控的決心不大，去年底，出台了「國四條」，「遏制」兩個字意味著調控或將更嚴厲。今年初，中央再出「國十一條」，從「調結構、抑投機、控風險、明確責任」四個方面，正式確定2010年樓市政策基調。4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，又發佈了「新國十條」，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度。
然而，時至今日，收效微微。國家統計局9月10日發佈報告，8月份我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%。而此前房價也一直在上漲，京滬房價更是普漲，個別樓盤比新政前甚至上漲18%。內地購房者也開始失去耐心，從觀望轉向了積極買入。南京媒體《揚子晚報》8月29日配發圖文報道，在南京河西，有4000多人排號爭購400多套精裝房；在城東，有50多人提前一天在售樓處外排起了長隊。南京不能說是個案，因為從全國範圍來看，樓市成交量從7月份就開始了上升。8月以來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市二手房成交量環比均出現較大幅度增加，二手房成交量甚至接近調控前的平均水平。據《法制晚報》8月30日報道，「8．28」成了房地產開發商的好日子，北京樓市在調控新政後首次迎來了單日有5個樓盤集中入市。其中入市的新盤現場上演了「一房難求」的火爆場面。這實際上也是消費者表達了對調控難降房價的無奈和失望。
這就讓人有點難以理解了，密集的樓市調控政策出台，可消費者最關注的價格不但沒有出現大的降幅，反而仍一路上揚。
對此奇怪的現象，仁者見仁，智者見智。有的說需要一個周期，因為政府「加快保障性住房的建設，發展公共租賃住房」至少需要一到兩年的時間，不是能立竿就見效的。有的說政府政策表面上很嚴厲，其實仍是溫和的「微調」。從一些細節來看，「國四條」等政策並沒有針對囤地、囤房、豪宅投資過熱等現象進行整治，而是採取「既往不咎，下不為例」的做法，特別是囤地，至今被處罰的連九牛一毛都算不上。
上面這些分析都有道理，但還沒有說到關鍵處。因為即使增加保障性住房建設，發展公共租賃住房到位了，對房價的下降還是沒有太大的促動。因為現在買房的絕大多數不是低收入或貧困群體，他們想買也貸不起款或者說銀行也不敢貸款給他們。至於說政府沒有對囤地、囤房、豪宅投資過熱等現象進行整治，這個問題也要一分為二，囤地不是沒有查，可問題很複雜，開發商可列出各種原因說為什麼囤地不建，如周圍居民的採光問題難協調，還有一戶釘子戶（協商好的）沒簽合同，等等。而且其中還涉及到一些地方官員的庇護，你想查它沒那麼容易。前不久，我們這裡就出現了這種情況，一塊囤了8年之久的地，突然開始動工，裝模作樣地建了一排工房後又悄無聲息了。內情人透露是為了應付上峰檢查，檢查的人擺平了，開發商也就繼續囤著看漲了。而對囤房、豪宅投資進行整治的措施只是「抑制投資投機性購房需求」，這不痛不癢的抑制似乎觸動不了這部分人的神經。
其實房價降不下來的主要原因是低利率，這才是房價上漲的最大推手。一位在銀行工作的朋友對我說，通過利率變化來對房地產市場宏觀調控是問題的關鍵。因為房地產業是一個資金密集性產業，利率的高低不僅決定了房地產市場的發展速度，也決定了房地產炒作與投機的程度。特別是在中國這種以銀行為主導的融資體制下，利率的變化更決定了房地產市場的未來。朋友所言極是。國家統計局日前公佈的最新數據顯示，8月份我國CPI（居民消費價格指數）同比上漲3.5%，創22個月來新高。與此同時，銀行一年期存款利率繼續維持在2.25%，年初以來形成的居民銀行存款利率為負的局面進一步固化。負利率不僅導致居民存款嚴重縮水，還將促使居民對自身財富進行重新配置，助推通脹預期，並令投資行為發生扭曲，居民財富將進一步湧進樓市、股市，最終不利於當前的經濟調控。
中國社科院金融研究所研究員尹中立說：「當2007年出現物價快速上漲、負利率變得較為嚴重時，中國房地產市場恰好迎來價格猛漲時期。2007年的CPI從7月份超過5%的關鍵點，在8月份達到6.5%，與之相對，中國股市在這兩個月間分別大漲17%和16.7%，房價也出現飆升。」
尹中立的分析得到了不少經濟學家的認可，不少媒體也發表報道，認為超低利率政策是導致中國房價持續上漲的根本原因，通貨膨脹預期使房地產成為唯一可能保值增值的工具。中國經濟網9月3日發表的一份星石投資管理公司的報告說，中國房地產市場存在泡沫，除非政府出台真正有效的措施，否則這個泡沫將會越吹越大。該公司投資總監江暉表示，除非政府提高利率或引入地產稅以調控房價，否則這些泡沫將會持續下去。只要提高利率，中國房地產價格就會出現大幅回落。
既然超低利率是房價上漲的最大推手，那為什麼至今銀行仍不上調利率呢？記得在朱鎔基主政時期，面對同樣高漲的通脹水平，央行曾推出一項政策：將存款利率與物價指數硬性掛鈎。那時保值儲蓄時最高利息曾達到20%，自然就沒有什麼投資投機性購房了，房價也就穩定了。然而這就是當今中國面臨的兩難抉擇。
一方面，國際金融風暴後，中國經濟還未能完全復甦，當前還在擴內需保增長促發展，企業和政府高負債運營，需要高額融資，這決定了未來較長時間內，中國仍將實行低利率。況且內地地方財政仍嚴重依賴於土地，不少土地收入佔地方財政收入的大頭，房地產發展仍是重頭戲，它可以帶動相關行業發展，因而政府不會出台不利於房地產發展的政策。另一方面，低利率雖然可以降低政府和企業融資成本，但由此出現的負利率卻又強化著居民的通脹預期，讓房價飛漲，使需要買房的百姓叫苦不迭，影響社會的和諧和穩定。政府一邊高呼控制房價，保證老百姓買得起房，一邊說要保護房地產的穩定性。利率不漲，房價要降，魚和熊掌，怎能兼得？
讓人稍感欣慰的是，近日關於銀行加息的言論多了起來，中央一些部門領導也在公開場合發表對房價調控的看法，以消除決策者的擔憂。國家統計局局長馬建堂9月15日在夏季「達沃斯」論壇上就明確表示，房地產調控措施對經濟產生的影響不會很大。
但願決策者們能從民生大局考慮，採取更嚴厲的措施，讓房產調控的風吹得更猛吧！
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