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■分析認為，有限度復建居屋，或以另一名義並加入新特點，如先租後買的方式，以應付中產階層置業需求，是最可行的方法。圖為剩餘居屋單位第六期，位於馬鞍山的錦豐苑。 政府新聞處
世邦魏理仕香港、澳門及台灣資深董事總經理施懷德
香港的住宅市場自經歷2003年的低迷時期，樓價在過去八年間不斷攀升，當中只有在2008年年底至2009年年初稍作調整。近來市場某些界別的人士對樓市持續升溫愈來愈感到憂慮。香港政府經歷過沙士導致樓價暴跌，已對房地產市場採取「積極不干預」甚至「放任」的態度，此舉亦遭受到越來越多的抨擊。
面對如此種種壓力，市場普遍預期政府在即將公佈的2010/11年度施政報告中，將會就住宅市場持續過熱及市民置業能力不斷減弱的問題再度推出措施。最近，市場正向政府提出多項建議，為住宅市場降溫。世邦魏理仕認為，部分措施看似甚有說服力，但推行起來卻未必可行，且或許會引起反效果（見表一）。
在任何情況下，推出降溫措施必須具針對性，而非普遍地將措施應用於各項交易。政府要有效地遏抑樓價，必須從供應而非需求方面入手（見表二）。近期樓價急升的其中一個根本原因是市場缺乏大型私人住宅項目。要解決這個問題，政府應與擁有大量住宅土地儲備的機構合作，加快增加住宅供應。
目前香港鐵路有限公司﹙「港鐵」﹚及市區重建局﹙「市建局」﹚擁有約43,000個可建住宅單位的土地使用權，應可為政府提供最主要的土地資源，尤其是它們亦有意興建更多的中型住宅單位。香港的大型發展商亦扮演著同等重要的角色。撇除未轉換土地用途的農地，這些發展商擁有的土地，估計合共可建約50,000個住宅單位。
有效更改農地及工業土地的用途，以及簡化與地政總署更改契約或補地價的程序，將有助舒緩住宅單位供應緊絀的情況，尤其是適合中產階層的單位。若發展商將持有農地轉換發展用途，將可大大增加住宅單位的數量。然而，部分發展商所持有的鄉郊土地已長達20年或以上，仍然未能成功更改土地用途。
倘若政府能簡化有關更改土地用途所涉及的繁複程序，如地政總署和城市規劃委員會在更改舊工業用地或農地為住宅用地所涉及的漫長審核過程，將有效地增加住宅土地的供應。政府亦可透過活化居屋的買賣，在公開市場中重新注入396,000個居屋單位的部分單位。其中一個可立即增加私人住宅單位供應的可行方案是簡化居屋業主補地價的程序，並容許他們以分期的方式填補地價。
另一個可行的方案，是加快部分在過去50年間興建的741,000個出租公屋單位的循環。事實上，根據英國皇家特許測量師學會在九月份向政府提交關於香港長遠房屋政策的建議文件中，指出目前公屋單位的存量不足以應付市民所需，政府應考慮採用新行政措施加快租用公屋的循環，但當中所涉及的額外資源，政府需爭取大力支持方能付諸實行。
在以上各項可行的方案中，我們相信有限度復建居屋，或以另一名義並加入新特點，如先租後買的方式，以應付中產階層置業需求的方法最為可行。如同時解決公屋單位的流轉問題，將可大大增加市場供應，並幫助真正有需要的市民。
至於要解決公共及私人住宅市場間的平衡問題，我們展望政府將進一步加快與港鐵及市建局合作發展土地、增加勾地表的土地供應，以及定期舉行更多的土地拍賣。除了出售更多土地，最實質可行的方法是改善前期規劃及土地行政制度，以解決目前私人住宅市場供應短缺的問題。
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