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永豐金融集團研究部主管涂國彬
新一份施政報告差不多出爐，很多人估計，今年的焦點應是樓市和房屋問題，幾乎年年都有類似的猜想，不知有多少成為事實，但可以肯定的是，很難有什麼新意。金融海嘯後，香港已經回復舊觀，甚至更勝當年。除了地少人多，更重要原因是，只有樓市上升，整個政策藍圖才剛好運作得到。
一般人談論樓市問題，往往集中在住屋需要，近年更多的是關注上車置業，也就是投資保值的問題，但其實，真正重點是公共財政收入，以至整體發展的財富累積。
住屋方面，地少人多固然是問題，但值得思考的是，近年並無明顯人口增長，出生率肯定偏低，故此，問題不在人多，而是地少。但其實香港的地不算少，只是很多郊區沒有用來建屋而已。如果一天不打算開放這些少人使用的地區作起樓之用，則移山填海只是小巫見大巫的動作，作用不大。
政府需財 欠改變誘因
當然，有人會說，政府不易做，只因香港維持低稅率，但要從很多間接渠道收回來，要除去高地價政策之名，可不是說笑。觀乎人口日益老化，社會福利開支愈趨增加，若要連這行之有效的收入也拿掉，那怎麼辦？
事實上，政府收入依賴賣地收益，也自然有誘因保住物業價格，沒有更改的誘因。也許可以有更多不同的方法去收稅，但任何稅種都有人會反對，不見得比從高地價政策中直接或間接抽稅更易於推行。
當然，行之有效的，不僅是公共財政的好處，更有市民的置業問題。說也奇怪，表面上，明明是樓價高置不了業，怎麼說是行之有效呢？非也，其實多年來，港人早已把財富以物業形式來儲存，政府怎可能說改便改，難道忘記了97年亞洲金融風暴之後的教訓？事實上，既得利益者何止地產發展商，還包括廣大市民，多年儲蓄不容打折。
既然不敢影響持有物業者的財富，又怎可能讓後來者容易上車？這是本質上不能解決的問題。事實上，市民的反應很值得思考。當有重大危機時，正常人都害怕，對前景不敢樂觀，故此，大家原本希望樓價下跌，說跌幅多少才可以買，但其實，真的有如此跌幅的時候，大家既不敢買，甚至可能如金融風暴時，經濟環境差，工作也失去了，怎買？
工資增長跟不上是關鍵
換言之，重點不是樓價太貴，而是工資增長和供樓能力不足。但這一點可沒有十全十美的解決方法，因為全球一體化之下，身處國際大都會，號稱國際金融中心，得與全球最頂尖的人競爭，如果社會的遷移流動大一點，像美國那樣，捱不起紐約貴租貴樓的，自然會搬往其他地方，但香港的獨特環境，暫時似乎未可以如此做。既然選擇留低，除了工資增幅因競爭壓力拖低，也得增加工時，所有事情都不是本地政府可以改變的。說到底，現實環境是，樓價跟工資增長或社會向上流動的情況脫節。
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