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楊志強 香港工商專聯會會長 資深評論員
今年施政報告有關房屋政策對樓市的調控力度有限，顯示港府的長遠房屋政策有待清晰。「置安心計劃」遠水不能救近火，促使更多沒有經濟能力的市民加速入市，猶如火上澆油。港府房屋政策應在樓市平穩與市民置業需求之間保持平衡，不妨借鑒馬來西亞和新加坡的做法。市民雖對施政報告中有關遏抑樓價飆升、彌補供應斷層的措施有否效果存疑，但對港府終下決心，著手解決發水樓問題，覺得可以肯定。
「置安心」遠水不能救近火
施政報告推出「置安心計劃」，政府已明言目的並非抑制樓價上升，而是一個買樓期權，旨在為夾心階層提供上車的選擇和機會。但計劃至2014年僅提供1,000個單位，最快興建的僅得青衣一幅用地，鑽石山等用地最快要等6至7年，因此「置安心」一出台已被評為遠水不能救近火。有關調查顯示，81%受訪者認為「置安心計劃」對協助夾心階層置業幫助不大，65%受訪者表示不會等待「置安心計劃」而選擇加快入市。「置安心計劃」促使更多沒有經濟能力的市民加速入市，猶如火上加油。政府推出「置安心」計劃後，促使樓價上升一成至兩成。
民調顯示，社會上超過七成人贊成復建居屋，政府以「置安心計劃」作為替代品，指其為「居屋的優化版」，但是否「優化」，還要看工資增幅能否追得上樓價。在經濟周期波動大，工資增幅追不上樓價，以至職業安全欠穩的情況下，「置安心」隨時變成「置灰心」、「置死心」。因此，要令夾心階層真正相信「置安心」能幫他們「上車」，政府應正視普羅市民工資增幅追不上樓價的現實。筆者建議「置安心計劃」可選擇將樓價鎖定，令參與者心中有底，5年之後，不論樓市升跌，他們都可選擇用入住時的市價購回單位。
房屋政策切忌刻舟求劍
2002年11月政府決心退出居屋市場，是因應當時整個經濟環境陷入低潮，市民置業信心大失，私樓市場受到嚴重打擊。但政府將干預樓市的程度減至最低的理念，有其局限性。行政會議召集人梁振英提出，政府有需要推行長遠全面的樓市政策，因為今日的情況，與上次做長遠房屋政策時已經有很大不同。梁振英言之有理，今日情況與2003年已大不相同，政府的房屋政策切忌刻舟求劍，而應根據社會的變遷與時俱進，提出清晰的長遠房屋政策。
本港房屋問題源於政府自2002年停建居屋後，8年來再無制訂長遠房屋政策。但本港人口在過去幾年持續上升，包括出生人數及各種外來人口，不管是置業或租用、不管是私人或公營房屋，所有數據都顯示，住屋需求過去5年不斷上升，但偏偏遇上一個供應持續下滑的大勢，地產市場被強烈扭曲變形。
近年，政府房地產政策出現一些問題，包括土地供應不足但又停止賣地、無規管發水樓問題、一手賣樓無章法、漠視炒賣樓宇等問題。樓價不斷升，脫離普羅市民可負擔的水平。正如金管局總裁陳德霖說過， 「當資產泡沫一旦形成，它自身會出現很大的動力」，目前政府房地產政策出現的問題，在市民之間已經營造成「樓價只升不跌」的不正常預期，置業者爭相入市，炒家則推波助瀾，樓市泡沫愈吹愈大。
應借鑒大馬獅城房屋政策
他山之石，可以攻玉。港府推行長遠全面的房屋政策，不妨借鑒其他地方的成功做法。
馬來西亞政府從1982年以來，強制要求符合條件的發展商承擔起全年低成本房屋建造額度的三成，與政府一起向全社會提供廉價屋，並將其作為企業的一項社會責任。所有房屋開發計劃中必須有至少三成的廉價屋，建成後以政府指導價格出售給符合條件的購買者，發展商主要從出售其他高檔樓盤的收益中補回，即內部「交叉補貼」。
新加坡的公營房屋政策經過40多年發展，已與香港有天淵之別。今天大約84%的新加坡國民居於政府興建的組屋。香港的居屋政策始於1978年，明顯借鑒新加坡政府的組屋計劃，但又有些分別。新加坡長期以來社會安定，有賴穩定、長遠及健全的房屋政策，不會像香港般房屋政策搖擺不定。
針對本港發展商一窩蜂發展豪宅單位，中下價單位的供應大幅減少，港府其實應對症下藥，借鑒馬來西亞和新加坡政府的做法。
解決發水樓問題值得肯定
市民雖對施政報告中有關遏抑樓價飆升、彌補供應斷層的措施有否效果存疑，但對港府終下決心，著手解決發水樓問題，覺得大快人心。所謂發水樓，簡單地說，就是房地產開發商出售房產的面積大於政府賣地時所預定的建築面積。當年，政府批出這些額外設施是為了鼓勵地產商建推動環保概念的東西。但是，地產商卻盡量「發水」建大露台、大窗台，並將之當成可銷售的面積賣給買樓者，一直讓市民覺得不公平，擔心政府偏幫發展商，甚至懷疑是官商勾結。
本港新落成住宅單位愈來愈不實用。屋宇署一項以近40年的單位設計比較，證實住宅單位的實用率愈縮愈細，由1972年的九成三大跌至現時僅七成六，新樓外牆卻加厚三倍，單位分攤公用地方面積佔建築面積比率亦高達兩成。而建築面積大了，實用面積卻反其道而行，原因正是發展商大肆興建「發水設施」所致。
過去發水樓缺乏監管，市民求助無門，唯有無奈啞忍。在街市售賣蔬果、魚肉尚且需要明碼實價、不能短斤缺襾，否則將受海關的查處、消委會的譴責。置業是影響普通市民一生的投資，往往要傾盡大部分財力，對發展商興建「發水樓」盤剝市民牟取暴利的情況，社會早已經忍無可忍。
不過，允許地產商繼續「發水」一成，似乎是多餘的一條尾巴。有人說：「地產商發水一成合法，街市小販呃秤一成犯不犯法？」實際上，地產商若想建豪宅，賣豪宅的樓價就一定會提供目前發水樓所提供的設施。政府主動允許發水的結果，是所有的地產商不論所建的樓是豪宅還是一般住宅，一律加建一大堆豪華設施。因此，規管發水樓的政策應該進一步清晰，政府應完全禁止地產商繼續「發水」。
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