 放大圖片
■圖為西半山波老道地盤。 資料圖片
世紀21(香港)營運總監兼註冊專業測量師陳東岳
西半山波老道前公務員宿舍用地將於6月9日公開拍賣，近日多家發展商表態有意競投，為拍賣前增添激烈氣氛。
看過賣地章程，跟大家分析一下我的看法。該地段位於港島中半山波老道頂端的一個高台位置，鄰近英基港島中學及猶太教國際小學，其東面有沿寶雲道發展的寶雲閣、寶雲殿、峰景及Bowen's Lookout等高層建築，北面朝向是中環金鐘及維港景色，南面則朝向山頂及附近綠化景色，是極為罕有的地王。
地段面積約112,893呎，可建樓面面積上限是435,296呎，限作私人住宅用途，地積比率約3.85倍，建築覆蓋率約30%。賣地條款要求發展商需呈交園境設計總體計劃圖與當局審批，由於該地段可能受西南面之山坡的山泥傾瀉影響，發展商需在施工前延聘土力工程師對該地段及指定地帶作調查報告並呈交當局審批。
建成樓宇後勢成富豪首選
該地段私隱度高，地盆相對四正，縱然有上述綠化園境及土力調查等要求，由於地段距中環核心區只有10多分鐘車程之遙，將來建成樓宇後將為富豪首選。
有論者說由於地段東面有高樓遮擋部分景觀，故地價或因此受影響。我同意這看法，但其他朝向頗開揚以及綠化景觀，兼且這是多次被勾不果，港島半山罕有剩餘可供拍賣的靚地，假如拍賣時出現多家買家志在必得的場面，或仍有機會創出高價。
考慮對上兩次同類半山住宅地拍價，2010年7月聶哥信山做32,014元呎價，上月份司徒拔道嶺南舊址做近25,000元呎價，前者當時未有發水限制，後者有斜坡及下水道隧道等條款，綜合考慮各項目包括地段可建面積較多等因素，估計成交價為130億元，平均樓面地價約30,000元。
|
放大圖片
