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■特區政府最近指出，最新本地樓價已超越九七年水平，市民供樓的負擔比率已升到48%，逼近50%的危險線。圖為香港的高樓大廈。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
五月中，特區政府推出三幅住宅用地公開拍賣，分別位於港島東半山、九龍又一村及新界元朗牛潭尾。三幅地的競投氣氛熱烈，紛紛以市場估價上限成交，而參與競投者涵蓋香港各大中小型發展商，反映出他們求地甚渴。如將其成交價加上所有發展成本、利息和發展商合理利潤，則應推出的售價單是高出現時該區新樓一手價有超過二成溢價，這說明市場參與者看好後市。
同時，特區政府指出最新本地樓價已超越九七年水平，正向高位繼續挺進。在利息仍然低企下，市民供樓的負擔比率已升到48%，逼近50%的危險線。如果樓價或供樓利息向上，則比率突破危險線會指日可待，市民「上車」已變得愈見困難了！面對市民要求政府調控樓價的聲音日見強大時，政府還有何手段去理順上升樓市呢？正如中國官員指出樓價是一個非常複雜的問題，不能以個別政策去處理，必須通過各種手段因時制宜方可達到預期目的，而且很多政策不可能立時奏效，是需要起碼幾個月去實現。
在今年的財政預算案公布時，特區政府已表明如何增加土地供應量來穩定樓價，更密集地於首季連續推出九幅住宅地，包括三幅「限呎地」，但四塊拍賣地皮都錄得理想成交價，這是否說明政府增加供應量的措施失效呢？如前些文章中討論過，政府是以年供2萬單位去計算每季賣地量，首季的約5000個單位應可達標。如政府希望釋放土地供應量充足的訊息，則應從勾地表餘下的43幅住宅地中，於第二、三季度連續加推每次9幅以上，則有助市場迅速降溫。
可選擇哪些新界土地？如屯門市48區舊軍營地、將軍澳68A區土地、馬鞍山落禾沙地皮等等。密集式推地會使發展商落價時較為審慎，有助抑制地價繼續向上的氣氛。坦白來說，發展商也樂見地價受到控制，因地價再向上會使他們的發展風險增高，他們關心的是獲取發展商的合理利潤。
因為木地銀行銀根緊絀，各大小金融機構提高樓宇按揭利率，市民實際供樓利率已接近2厘，相比最低位已回升約1厘。在現在情形估計，銀行如以同業拆息再附加利息的方法所收取的樓按率已跟P減方法很快看齊，前者的歷史任務會完結。按息趨升和按揭成數減少會中線幫助樓價冷卻，因市民已體會到樓按息已回歸上升的軌道，當歐美的量化寬鬆政策過去時，利息會回歸正常水平，則全球利息肯定向上。更重要的是當市場資金供應量減少時，則通脹率會下調，買入「磚頭」去抗高通脹也失去吸引力了！
從現在市民供樓平均率48%看，置業的難點在於不能支付首期，市民儲首期的速度追不及樓價升幅，於是民間有頗大聲音要求政府復建居屋或相似的「上車盤」。政府回應民意，於今財政年度計劃「置安心」計劃，但必須加大力度，因現時已公布的年供應量與需求仍有一段距離。在推行「限呎地」同時，政府可否研究「限價地」的可行性呢？
去年十一月推出的額外印花稅確實使短期抄賣活動減少，但炒家以有限公司名義的活動仍然繼續，特區政府可考慮將額外印花稅擴展到公司交易上，杜絕漏洞。但去限制境外人士進行物業交易存在不少執法困難，因他們的資料全在境外，政府可考慮外國的分離課稅方法（withholding tax）去解決。特區政府面對這個複雜和敏感的樓價問題，必須小心處理，因它的影響是涉及政府主要收入和重要民生課題，不可輕率處理。
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