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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
在美國長期國債被降級後，特區政府拍賣了九肚山地皮，這塊地是政府首幅通過拍賣方式出售的「限量地」。雖然本地股市市場因美債危機而大幅走低，但是大部分測量師並未調低土地預測價格。拍賣結果出現了55億的一口價成交，這次是多年來政府公開賣地的首次「開口價」售地。
在未開拍之前，地產人士都普遍預測售價介乎在65-85億內，但成績則比市場均值下跌了30%以上，反映眾多到場發展商對此地的興趣不大。如果具體分析拍賣結果，大家可以發現其樓呎地價只達5,332元，如再加上建築成本和合理利潤，則建成後售價到10,000元已錄得不俗利潤，這與同區山下的沙田、火炭、大圍、大埔幾區高級住宅物業發展現有的售價差了20%以上。
從現有樓價水平計算，這個成功投地的組合是檢到便宜地皮了！反面來說，低於市場成交價是否意味著本地住宅地價和樓價已亮出下跌訊息呢？還是如那些少數的「看牛」的地產分析者指出這只不過是個別事件，因該地太多發展限制，且「限量」條文與九肚山根本上是錯配，令發展商無法開出市場價格呢？
九肚一帶地價跌幅逾30%
如果單以成交地價來說明，沙田九肚山一帶的地價跌幅已達30%以上，但樓價縱然跌得少些也應達20%以上，因為持有現樓的投資風險較土地為低，所以風險系數會較低。有些小業主的立即反應是將放售價下調10-15%，以期吸引買家承接。
業主肯割價求售是今年首七個月以來的第一次，這已反映出業主已基本上改變今年開盤時每每求售於「新高價」的心態，而買家也眼見樓價上升無力的情況下只會願望出低價入市。基於這個扭轉的買賣家的形勢，大家可以預計短期內的成交案例只會向低處出發。但大家期望住宅樓價短期跌得太深是不大現實的，業主持有該投資工具的抗跌力是很強大的。香港經濟連續經歷了起碼五季的高速增長，令住宅租金可以維持持續的增長。
再者，住宅樓價自2008年谷底回升後已累積了巨大升幅，眾多業主現有的賺幅可觀，使他們並不急於求售離場。如上文所提，因為本港的住宅供應量五年內已缺少35,000個，而正常的供應情況將會在2年後登場，這二年內每年仍出現供過於求的主觀因素。美國的不景氣令華府未來二年內大幅加息的機會甚微，本地銀行已將樓宇按揭利息「合理化」回升上2-2.5厘，讀者在短期內看見本地銀行大幅加樓按息口的可能性不大。
樓價跌吸引自用者入市
反過來看，如果樓價下跌後找到支持位，這有助樓宇回報率上升回4厘以上的水平，跟銀行借樓按息口有約1-1.5厘息差，再吸引自用者和投資者入市。
從這七個月的住宅樓市表現不難找到這輪跌市的首個支持位。中小型住宅樓價今年平均已升了11%，但大型屋苑盤不止這個幅度，如市區的屋苑介於15-20%，新界的屋苑介乎10-15%。這次下跌的首個支持點應是回歸到今年一月水平，即市區屋苑15-20%，新界屋苑10-15%，而單幢樓在10%以內，升得快也自然回吐得急。
另外，豪宅今年升幅已累積近16%，尤以獨立屋升幅更甚至有20%以上。預測豪宅因短期供應量不大，回吐力只會在10%之內。但仍有個別業主遇到自身財務問題而大幅降價例子，如果要「執平貨」必須要「做定功課」，時刻留意熟習心儀區域和物業，準備足夠現金成交，因為銀行今年餘下的樓按條款只會趨向保守。
調整後還看他朝歐美各地經濟短期前景，如果持續轉壞則樓市再被「綁架」的機會還會出現，這次需要付出多少贖金則容後再談吧！在全球經濟一體化的大形勢下，中國包括香港、澳門及台灣不可能獨善其身，只可以減少陣痛而已！
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