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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
還記得1992年初，偉大的中國經濟改革政治家鄧小平南巡廣東作了重要講話。最教筆者記住的是「不堅持社會主義、不改革開放、不發展經濟、不改善人民生活，只能是死路一條」。在十八大完滿閉幕後，新任中共總書記習近平選擇南下視察廣東，巧妙地發出繼續有力推動改革開放的強烈信號。
廣東此行中，習近平總書記有意地簡化出巡規格，盡量減少對當地人民的影響。他沿著鄧小平的政策和訪問路線，對民間經濟努力成果給予充份肯定，於廣州主持經濟工作座談會劃上完美句號！在座談中，來自珠江三角洲的各行業民企負責人紛紛發言，就加強內需、完善營改增值稅政策、推進金融創新、如何擴大出口、扶持小型企業、完善土地制度等各抒己見。
總書記強調增強憂患意識、堅持穩中求進和推動經濟持續健康發展。從中外各方面輿論反映，總書記南巡廣東已收到預期的重申中國持續走開放改革經濟道路的良好效果，對明年經濟增長「保八」產生了不俗的心理效應。
再者，從中國官方權威統計機構發布中，讀者會發現明年中國經濟增長「謹慎樂觀」。中國社科院最近發表2013年經濟藍皮書中指出預計2013年拉動中國經濟的「三頭馬車」將呈現投資加快，消費平穩，外需改善的形勢，全年GDP增長率回升至8.2%，而CPI為3%，理論上GDP增長仍大大高於通賬。人民生活質素持續改善，但深層次的經濟問題在於人民收入增長仍低過GDP升幅，政府應著力改善收入分配的矛盾。
其實回顧過去十年，中國房地產市場已經歷了三波。頭一波是中國一線城市商品住宅持續上升，但當這些發達經濟的城市住宅價錢升超二萬元/平方米後出現乏力再上的短期消化現象。第二波的始作俑者是一線開發商，他們為爭取公司業績持續增長紛紛走去二三線城市吸納平價土地，然後運用自身發展經驗和充裕資金打造大型住宅樓盤。因為他們早著先機，這些二三線城市住宅單位往往以當地「超前價」成功售完，令他們贏取豐厚利潤；但因為這些城市土地開發規模更加巨大令發展商出現短期資金鏈緊絀的不良局面。
踏入2012年頭，中大型開發商因為售樓收入低於開發資金出現了資金缺口問題，紛紛傳出財政問題，惟有走上發行高息短債的道路。可幸的是中央政府見到資金缺口情形，有序地放寬銀根，持續經濟發展使居民收入增加再次吸引國民吸納物業。
市場邁成熟期 一線樓市看俏
隨著二三線城市住宅單價急促上升後，當地商品住宅房出現「價高量跌」的滯銷局面，發展商紛紛回歸一線城市住宅市場，「天價地王」再次在北京、上海等一級城市產生！再者，零售業火紅和商貿活動活躍，大量資金流入非住宅商品房市場，取其寬鬆行政控制和市場前景仍然被普遍看好的優點。第三波出現正好體現了市場邁入成熟期，在較高的成本情形下，熱錢只會流入較安全的一線城市內。
今天香港股民仍一致看好內房股前景，但應該具體分析各家企業的具體資料，例如土儲數量和分佈地區，明年可售物業數量和地區和已經上升的幅度。讀者不難明白未來十年開發行業的龍頭企業是手握一二線城市土儲的，三四線城市的暢銷局面差不多告終了！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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