新政暫時紓緩樓價只升不跌預期

http://paper.wenweipo.com [2013-02-26] 我要評論

太平金控．太平証券(香港) 研究部主管陳羨明

　港府去年十月底推出調控樓市辣招，四個月後又再出招，向購買第二個住宅物業與工商舖等非住宅物業的買家加徵一倍印花稅，而金管局同時收緊工商物業按揭成數至四成，這顯然是要全面遏抑住宅與非住宅物業投資需求，從而防範樓市泡沫蔓延，進而保障本港的經濟金融穩定。有關舉措短期內可起到穩定房地產價格的作用。

　我們上周二在本欄以題為「發達國自私自利，金融市場添亂」一文指出，發達國為顧眼前利益，掀起貨幣戰以圖振經濟，全球匯市急劇波動，風險不斷升溫，首當其衝的是全球的經濟復甦步伐，更甚者，則是造成全球金融的混亂。尤其新興國資產價格被流入游資大幅炒高，泡沫一旦爆破，難免釀成新的金融震盪。

　事實上，去年底港府調高額外印花稅率最高至20%以及徵收海外買家15%的印花稅，推出樓市雙辣招後，住宅短炒之風已大為收斂，物業上升的價格受到抑制，物業成交大幅萎縮，措施發揮了一定效用。可是，在發達國量化寬鬆貨幣措施持續下，超低息環境使得物業投資需求再次旺盛，樓價短暫回軟後又重現升勢，樓價在今年一月再升2%，比97年高位高出34%，尤其是中小型住宅物業，更成為本輪樓價屢創高位的主力。

　目前，本港的樓價與實際經濟表現及市民的收入脫節，如何任由樓價持續升下去，樓市泡沫遲早爆破，進而影響本港經濟。

　新一輪遏樓市措施，除了將住宅轉為用家市場外，更首次對非住宅市場出招。這主要是去年推出住宅額外印花稅與買家印花稅雙辣招後，炒家從住宅市場轉戰其他類型物業，因而使本港的舖位、寫字樓及工廠大廈的價格在去年分別狂升百分之三十九、百分之二十三與百分之四十四。價格提高後，租金隨之上升，大大增加營商成本，削弱本港經濟競爭力。租戶因不能承受高昂租金而結業者日趨增加，進一步影響民生。

炒風可能會短時間再復熾

　但是，政府上述對付地產價格上升的新招，力度有限。實力稍遜的投資者早已被之前的辣招趕走，餘下留在市場的投資者，均較具實力。對此類投資者，按揭措施及調高買賣印花稅僅不足5%，阻嚇作用不大。如果低息、熱錢氾濫的市場環境持續，地產價格極可能會在短時間再復熾。

　政府既推出新舉措，同時亦表明不排除將會因應新情況再推進一步的壓抑措施。在目前全球複雜多變的金融環境下，對政府吸取97年推出八萬五的教訓，避免用力過猛打壓地產而令經濟受損，而採取步步為營的策略，應給予充分的理解。

　因此，預計政府推出的地產新政在短期內可減緩市場對房地產的上升預期，但不會對房地產構成持續的影響。　■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。