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■政府連番出招，遏制樓價上升。
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
3月13日，本港滙豐及渣打銀行宣布加樓按息多0.25厘，這主要是金管局設立風險加權比率不低於15%令按揭業務成本開支增加，銀行只有調高按息將所增成本轉嫁消費者，並不表示銀行業的低息環境結束迫使利息見底回升所引起。但是這也反映出政府的行政手段可間接有序推高按息去遏制樓價上升，再次證明特區政府有力駕馭樓價走向！
無巧不成話，同天政府公布成功招標出售兩幅土地，頗具後市指標作用。地政總署公布，嘉里集團以約116.8億(折合樓面地價約港幣10,300元)投下何文田地王，是市場預測的中位價。另外，五大本地發展商聯手以23.28億元(折合樓面地價約港幣4,320元)投得鄰近現今東涌市鎮唯一商場東薈城的商業用地，這個呎價是市場預測中理想水平。兩幅住宅/商業用地成功以較理想價錢出售有力地掃去市場對未來四至五年「看淡」的疑慮，尤其是何文田地王的投資量巨大且回報期不短，這個售價正說明開發商對後市仍然是偏向樂觀積極的。
看過中長線看法，讀者應將視線回歸現在，試推算今年本港樓市走向。在連番辣招出台後，發展商開始面對年度售樓的壓力測試，為了持續出售貨尾去維持正常股價，發展商率先採取求量去價的策略，位於西九龍的樓盤已減價一成多出售貨尾錄得初步市場良好反應。另外各大地產商開售位於新界元朗/粉嶺的上車盤，她們以同區二手價格水平開賣同樣地錄得熱銷情況，這實在顯現只要樓盤取價合理，置業(尤其首置和換樓客)剛性需求仍然強盛。在總結辣招後新盤的銷情表現，讀者不難想像發展商會一起參與相同「低價求量」策略去售樓，再加上政府已表明會加快樓花預售許可的程序，可以預見一手樓盤會出現量升價跌的局面，很快地市民會感覺到一手樓價明顯地回順甚至出現回吐。
一手樓價會否拉低二手市場呢？大家不要忘記，一二手市場業主大不同，一手業主全是開發商，市場觸感敏捷但資金壓力大，二手業主都是「個體戶」，互不通風但可持貨時間較長。既然多項稅項成功使新買家卻步，小業主哪會輕易放售手中樓盤而會再跌入「交重稅」的局面，所以不難明白為何辣招後成交價仍然是「天價」，在貨源短絀情形下吸引小業主離場只有高價，而且這些業主多持有多個樓盤，現大多承租並且買入價應該不高，根本不會賤價出售，讀者不要被誤導相信辣招成效不力！但是當二手業主看清現實後或需要急放套現時，才會願意減價，整個實現期起碼花上三個月以上，所以一手樓價只會在中線拉低二手市場。當這個相互影響的局面體現後，樓價會微調回歸到較低水平，後市還要看本地及外圍經濟影響，樓價如何走向還要觀察多一段時間，但起碼年初來的「只有上升」觀念得到初步改變。
讀者下個問題永遠是應否現在入市，還是觀察一段時間才決定？筆者答案仍然是如果有居住需要並且財力可以負擔到應該入市，今天立即入市仍會享受低息環境的供樓優惠，當利息回升會令樓價回吐，較便宜樓價但換來貴價利息支出，不難發覺計算下來相差不遠。如果是投資者，則應該暫時退市將物業出租，以租養息去睇後市走勢。今天特區政府的連番出招基本上扼殺物業市場的中短期投資價值，看來投資者還應「再坐一會」才再度入市。連續辣招的確會迫使一手樓價回順，上市的發展商會求量不求價令股價受壓，資金可能流入以出租為主收入的地產商，大家不妨留意一下。但無論如何，讀者奢望住宅樓價會大跌20-30%是不會於今年見到的，回歸合理水平仍待樓市供應於2015年後正常化出現才可實現呢。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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