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■啟德兩幅「港人港地」由中海外以45.4億投得，預計落成後，實用面積平均每方呎售價逾萬元。圖為啟德發展區。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
土地註冊處公布5月份樓宇登記買賣5,288宗，比4月谷底反彈21%，但較去年5月下跌52%，顯示樓市信心稍回復，惟距全面復甦仍遠。一手住宅新盤市道持續低迷，近期市場主角是居屋，5,000個白表客免補地價買二手居屋生效，受惠者湧入居屋市場，多個居屋屋苑做價創新高，居屋市場轉活，原居屋業主以高價放售居屋單位後，在私樓市場淡靜的情況下，較易覓得新居所換樓。
恊德兩幅「港人港地」由中海外以45.4億投得，樓面地價約5,000元，造價屬市場預期上限，預計落成後，實用面積平均每方呎售價逾萬元。作為港府「港人港地」政策的第一擊，從成交價看成績，發展商是給予正面回應的。早前萬科集團夥拍新世界投得荃灣西站地皮發展權，加上今次中海外以進取姿態取得兩幅「港人港地」，證明中資看好港地產市場，料這個趨勢將延續，中資發展商將圖在港爭取更大市場佔有率。
中海外本身擁有建築工程分公司，投地時或許在計算建築成本可以掌握得更準確，甚至放棄全部或部分建築工程所產生的利潤，於是出價投地可以較其他發展商更進取。有論者認為今次成交呎價高，日後售樓實用面積平均每方呎逾萬元，不能反映預期「港人港地」對地價所應該做成的折讓，政府原意欲以平價樓助人置業，但這個地價不會收到預期的效果。
反過來說，上述高樓面地價，反映了發展商認為本地剛性需求強大，就算有「港人港地」條款限制，將來落成後的售價，仍應與附近地區非「港人港地」的樓價相若。港府在啟德地皮截標後，表示會為「港人港地」立法，有意定為長期措施。假如真的立法，便應該把大量「港人港地」推出，始能做到令地價回軟的效果。地價回順兼將來有大量「港人港樓」推出應市，量大價跌，才能夠真正幫助到用家置業。但現時港府要增加可發展土地供應殊不容易，市民應盡量支持政府各項開發土地的政策，始有望長遠穩定住宅樓價。
外地有政府推出大量只准國民購買的物業時，一些不受限制的物業，價格因而飛漲。有人認為如果本港推出大量「港人港樓」，外地買家一樣會湧到不設限制的物業市場，可能導致二手樓樓價大升。此筆者不太認同，現時港府靠各類印花稅SSD，BSD及DSD以抑制樓市需求，將來就算大量「港人港樓」應市，港府仍可以透過調節各類印花稅的適用範圍和稅率來達到預期效果。
地產建設商會剛就雙倍印花稅DSD向港府提建議，包括取消向非住宅物業抽DSD；購入住宅物業兩年後轉售，可獲退回DSD；換樓客豁免繳DSD時限，由六個月延長至24個月；以及每半年檢討及設日落條款等。筆者認同這些建議均值得考慮，現時由於各類印花稅的阻嚇，交投大幅萎縮，非住宅交易不應該被重稅所扼殺，而樓換樓用家放寬限制，可以令樓市交投恢復活躍。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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