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四煞擋舊樓收購 增供應好夢難圓


http://paper.wenweipo.com   [2013-06-17]     我要評論
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■四大難關阻礙舊樓收購步伐。

——辣招下難度增 強拍申請劇跌七成

 香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 香港地價昂貴,尤其舊樓作為市區土地儲備的重要來源,近年成為地產商逐鹿的戰場,然而最近收購進展卻似走進死胡同。本報統計今年首5個月申請強制拍賣宗數只得11宗,與去年同期相比大跌七成,而市面的收購活動更加幾近停頓。業內人士認為,近年政府推出的樓市措施,雖然有效壓抑需求,但副作用亦增加收購的難度,目前業界正面對四大難關,未來收購步伐將呈「蝸牛式」移動,令增加土地及樓房供應好夢難圓。

 本報統計,今年首5個月一共只錄得11宗強制拍賣申請,而去年同期已有42宗,換言之按年跌幅達73.17%。最近數月,市場的舊樓收購更加放慢,有發展商甚至說今年未有新增收購項目。不少業界人士預料,今年土地審裁處最終接獲的強制拍賣申請宗數,將較去年57宗減少一半以上。

雙辣稅鎖住發展商部分資金

 韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示,政府去年底推出買家印花稅(BSD)時已經影響舊樓收購步伐,因為公司名義的買家亦需支付15%的稅項,而一般發展商都是用公司名義收購,雖然政府最終容許地盤於收購完成後,6年內批出入伙紙即可退回BSD,但事實上已影響發展商收購及建築等的成本控制,因始終鎖住了發展商一部分資金。

 今年2月,政府再推出雙倍印花稅(DSD),與BSD設同樣的退回機制,以一個600萬元的舊樓為例,發展商未完成收購前就要先付15%BSD及6%DSD,合共樓價21%,約126萬元;而DSD最高的稅率由1.5%至最多8.5%,對大型收購項目來說是一個沉重的負擔。

一手銷情減 收購出價更謹慎

 另外,因為樓市新措施影響下樓市交投欠佳、一手銷情減慢,亦一定程度影響發展商的收購步伐,因為發展商於收購時的出價會更謹慎。然而,由於各國的量化寬鬆措施,市場資金充裕,即使新措施亦只是減少物業流通量,樓價的跌幅有限,小業主對於持有舊樓的叫價亦一直未見回落。

小業主叫價企硬 增收購成本

 許偉國說,目前的樓市措施下,小業主要換樓時的轉售或換樓時的成本增加。發展商不積極出價,同時間小業主換樓成本重,兩者要求價格拉遠,收購自然慢下來。再者,政府近年積極推地,市場土地供應充裕,發展商選擇增加,要儲「彈藥」買地,自然會減少於舊樓市場吸地。

政府積極推地 發展商選擇增

 第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國早前亦曾預計,今年申請強制拍賣的個案將大減,按年減幅可達50%。他解釋,兩年前強制拍賣門檻放寬,推動一批符合條件的舊樓進行強拍,再加上政府主動推地,推出的辣招如買家印花稅等亦影響舊樓收購,不少發展商見舊樓規模小、收購難,寧願「轉恁v買官地,令申請強拍宗數大減。以第一太平戴維斯為例,去年1至5月期間共處理約20多宗全新舊樓收購個案,但今年同期則尚未有項目呈交強拍申請,預料今年成功處理個案亦僅及去年的一半。

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