|
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
獲邀出席午餐會擔任講者，回顧今年樓市及就影響明年樓市的因素作分析及作預測，席間嘉賓多為業主及專業人士，大家都對這個課題感興趣，謹借本文與讀者分享講座的內容。
辣招奏效 樓市價穩量跌
政府調控措施包括各類印花稅等主導今年樓市，根據港府差餉估價署數字，今年頭10個月住宅一手及二手樓成交共42,219宗，前年及去年全年成交分別為84,462宗及81,333宗，筆者估計今年全年住宅一手及二手樓成交約50,000宗左右，僅及前年及去年的不到六成。頭十個月一手樓成交7,833宗，去年全年12,968宗，按比例申算，一手新樓近月成交800至1,100宗左右，預料今年比去年下跌約三成。
二手樓今年頭10個月成交34,386宗，去年全年68,365宗，按現時二手樓每月成交2,600至2,800宗申算，二手成交大約比去年下跌四成多，這些數字顯示樓市成交量退縮，而二手較一手下跌幅度大。但成交量退縮不代表需求退縮，只反映港府以辣招遏抑市道奏效。
樓價方面，今年10月份整體樓價比對年初港府實施辣稅時，約微升2.3%，同期100平米以下的住宅約微升2.4%而100平米或以上的住宅微跌0.4%，相信12月份的滯後數據出來後，現樓價或會比10月份再微跌少許，總的來說，現時樓價回穩偏軟。
六大因素左右樓市走勢
展望明年影響樓市的因素：1、港府壓市措施撤回機會如何？樓價於港府推出措施後趨向穩定或溫和調整，相信政府不會主動「減辣」，但目前樓價穩定，炒家絕跡，港府再「加辣」機會亦不大。雖然成交下降對相關業界及行業產生負面影響，但預料政黨欲在立法會修訂減辣亦不容易，在香港長遠住房供應目標，未能達至穩定成效之前，樓市仍在辣招存在着的環境底下運作。
2、新盤減價優惠潮主導樓價。今年第三季至今，西九龍新盤天璽及THE AUSTIN，以津貼印花稅及較低定價開售，取得成績，以往一手樓價較二手有若干比例溢價的情況已不復再。然而，由於二手樓業主不可能給予津貼印花稅等優惠，二手市道持續受壓，急需在現時放售者，便須要稍減叫價及接受對方更低的還價，始能成功售出，形成二手樓價偏軟。
發展商現時積存很多貨尾單位，為取得業績，勢將持續減價促銷。近期有發展商推出20年期即供二按，最高做樓價兩成，即是買家有機會取得共九成按揭，手頭現金較少，但家庭入息較高的買家或有較大吸引力。
3、新增供應量。政府致力於增加土地供應，預測私人房屋供應至2016年將達 17,500伙，將較2008至2012年平均數字9,787伙，上升近八成。未來幾年私樓供應理應較充裕。惟差餉估價署最新數字顯示，原本預測今年落成量13,551伙，但截至10月份，全港落成量僅7,365伙，即只得預測落成量的54%，今年達標機會小。所以實際新增供應可能較預期為少，但在政府實施壓市措施，部分需求被壓抑的情況下，供應較預期少未必導致樓價升，除非港府撤辣稅又作別論。
4、經濟增長平穩但市民供樓負擔能力降。樓價過去五年間升近1.1，期內工資增長水平明顯追不上，供樓負擔比率已升至偏高水平，金管局估算今年第二季樓價收入比率已升至14.7倍( 即樓價等於14.7年家庭收入 ) ，超出1997年的高峰水平。預料明年經濟增長只屬平穩，市民供樓負擔能力只有溫和影響，大家或會更關注利率走向。
5、美國何時退市？美聯儲若退市，美國貨幣政策正常化將對香港的銀行及樓市都有影響。美國推第三輪量化寬鬆以來，香港樓價不斷攀升，年初港府及金管局推出新辣稅及審慎措施以來，住宅價格回穩，成交趨降。而美國一旦退市，資金抽離可能令樓價出現逆轉。假如低息環境逆轉，將使物業市場的前景蒙上陰影。
6、美退市是否代表即時加息?將於明年接任美聯儲局主席的耶倫表態，於就業市道明顯改善後，才開始考慮收縮量化寬鬆，更指即使結束買債，甚至美國失業率跌破6.5%，當局料仍須維持超低息一段時間，以支持經濟進一步復甦及改善勞工市場。目前美國經濟數據似有改善，但亦有底特律汽車城破產的事例，相信距離經濟全面復甦還有一段長時間。料最快明年六月前加息機會不大，是否下半年加息，還要到時再看當時經濟。
綜合上述各項，明年仍屬政策市，港府勢強硬維持「辣招」以穩樓市，一手新盤售價作一定減幅後，成交回復上升，料會以更多針對性的優惠方法促銷，或有機會奏效。市場二手成交持續偏低，樓價雖然受壓，但起碼上半年美國不會大幅加息，樓價亦無大幅下跌之虞。料發展商明年或會進一步下調售價以吸引買家。預計豪宅價將由今年最高峰下跌15%至20%，至於中小型單位則會下跌半成至10%。題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
