|
比富達證券（香港）業務部副總經理市場策略研究部副總經理 林振輝
今年以來，內房風光不再，量、價增速均大幅放緩，個別月份甚至出現負增長情況，市場對內房前景看法非常悲觀。不過，隨着四五月內地央行要求銀行保證首套房房貸，加上部分地區放鬆限購，以及貨幣政策趨向寬鬆，樓市出現改善跡象。筆者認為，市場對內房前景反應過度，目前行業估值相對吸引，隨着近日地產商中期業績陸續放榜，部分地產商業績大勝市場預期，相關股價短線有觸底反彈機會。不過，內地樓市仍未解決庫存和樓價過高、需求疲弱，以及資金緊張等問題，相信反彈力度有限，長期仍偏弱。
部分內房半年業績勝預期
據中國國家統計局數據顯示，今年前5個月內地商品住宅的銷售面積和金額分別同比下降9.2%和10.2%至3.2億平方米和1.97萬億元（人民幣，下同）。事實上，2013年的商品住宅數據是歷史最高，今年雖然大跌，相關數據仍是歷史次高值，對比2012年仍增長驚人。已經公布業績的多間內房，包括恆大地產（3333）、越秀地產（0123）和雅居樂（3383）等今年上半年銷售都勝去年，恆大地產上半年錄得的合同銷售金額按年增長55.4%至693.2億元，大大超出市場預期。
內房銷售之所以能夠帶來驚喜，除了部分地產商本身競爭力較好之外，政策上的相對寬鬆也不容忽視。自上年底以來，許多銀行人為收縮甚至暫停對內房的貸款及房貸，導致內房資金鏈狀況急劇惡化，同時壓縮了買樓需求，迫使內地樓市調整提前到來。為應對樓市下滑造成的巨大衝擊，4月份以來部分地方政府陸續放鬆限購政策，人行在5月份也明確要求銀行加快按揭貸款的發放。筆者相信，這些措施下半年仍會持續實施，雖然無法扭轉樓市的調整方向，但短期內可以對樓市下滑產生一定緩衝作用。
供過於求 長期續弱
與過往受政策影響出現調整不同，本次內地樓市調整主要是受市場主導，供需嚴重失衡所致。目前內房庫存高企，一、二線城市庫存去化需要12個月左右，三線城市去化周期達到24個月左右，而且還未考慮在建房屋，庫存壓力相當大。另外，由於人口結構發生變化，內地購房適齡人口（25-50歲）拐點已經出現，長期剛性需求下降成為必然，樓市過去十年的高速增長將難再現。
現時內房股價估值極低，部分公司預測P/E（市盈率）甚至只有不到3倍，處於歷史最低位。筆者相信，行業中短期負面因素都已經反應在估值中，而部分公司中期業績好於市場預期有機會修正估值，股價將出現短期反彈。惟行業中長期來看，內房仍處於下行調整之中，投資者需保持謹慎。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
