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■在新樓樓價獲得支持後，二手樓樓價由於相對落後，近期追落後現象漸現，名牌屋苑如太古城、沙田第一城等亦漸見高市價成交。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
土地註冊處數字，上半年錄得住宅樓宇買賣合約共26,799宗，比去年下半年22,962宗，升幅約17%。六月份住宅樓宇買賣合約5,960宗，比對五月份的5,270宗，增加了13%，比對去年六月份的3,740宗，增加了59%。近期樓市成交升勢始於三月份，該月有3,141宗，之後按月回升至六月份的約6,000宗。至於成交金額，六月份住宅樓宇買賣錄得338億，比對五月份的318億元，上升6%，與去年六月份的187億元，上升81%。這些數字均顯示住宅樓市交投，雖然與全盛期的每月逾萬宗成交，仍有一大段距離，但顯然近期正在復甦之中。
再觀察差餉物業估價署的數字，可了解各類型不同面積單位的最新樓價走勢。該署最新公布，五月份住宅樓價指數246.8點，不但持續兩月上升，而且升幅逐漸擴大，亦為該署記錄歷史新高。對上一個高位是去年八月錄得的246.3點。由於數據滯後關係，按樓市尤其新盤銷售情況，料六，七月份指數應比前述數字更高一點。
差估署數字顯示，五月中小型住宅單位樓價升幅較為顯著，A型單位（即430呎以下）指數267.4，是破紀錄新高，按月升0.94%，B型單位（即430呎至656呎）報233.2，升幅0.91%。
樓價受市場剛性需求推動
怎樣解釋政府實施需求管理等辣招去壓抑樓市，收到一定效果之後，但樓市近期卻有價量齊升之勢？首先，成交量雖然回升，但與全盛時期比較，成交量仍有一大段距離，或者可以說，是用家剛性需求按捺不住入市。筆者相信，在各項辣招實施之下，來自炒家那部分需求基本上被杜絕。而現時中小型住宅交投較活，除顯示是市民剛性住宅需求外，亦反映金管局嚴控較大金額樓按的成效。
有人認為近月政府施政受阻，立法會財委會討論新界東北撥款備受拖延，社會憂慮政府增加土地用以建房的目標無法達成，剛性需求部分按捺不住入市。筆者認同這個說法有其道理，但筆者有一個業界朋友，他對近期樓價回升有另一種看法，他說自從今年初新樓盤變招，以代繳部分印花稅另加高佣金促銷取得成效之後，近期新樓盤都採用這個證明有效的促銷模式，但其實同時訂價是相應提高了，以反映補貼印花稅及提高代理佣金，假如這個說法是真的，即是現時新樓的樓價是有若干水份。
炒風升溫 須防政府再出招
在新樓樓價獲得支持後，二手樓樓價由於相對落後，近期追落後現象漸現，名牌屋苑如太古城、沙田第一城等亦漸見高市價成交。相信當局亦在密切關注，如果樓市持續大幅升溫，或會招致進一步加辣的新措施。
筆者關注住宅租金走勢，因為這是市民租屋實質支出，理應毫無水分。差估署租金指數，五月份156點，已是連續三個月上升，當中尤以中小型住宅升幅最強勁，按月升0.42%。假如這個趨勢持續，而整體經濟無同步或更佳增長，即顯示市民住屋支出佔比擴大，支付住房以外的支出相對縮減，尤其是普羅市民居住的中小型住房，這將影響普羅階層的消費模式，值得大家留意及跟進。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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