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山西省政協委員/特許測計師/中國房地產估價師 張宏業
早於1990年代初，港英政府已分期開發東涌新市鎮，作為香港機場的支援社區。為了盡量減少機場運作帶來的環境影響，赤鱲角機場建立在北大嶼山的處女地帶，只依賴機場鐵路及北大嶼山快速公路相連市區，且沒有建設完善公路系統把東涌連結其他大嶼山部分。
根據政府資料，東涌新市鎮現已開發了約155公頃土地，居住人口約8.2萬。如以住宅類型分析，北大嶼山快速公路已將市鎮「無情地」分為公私營住宅區：東面有三大組私人屋苑，共提供約10,200個單位，西面是公共屋邨的集中地如富東邨、逸東邨等、唯一的私人屋邨東堤灣畔和當地傳統村落，東西區屋邨分佈形勢突出。
東面私人屋苑小業主及租客多數來自市區，愛上該區呎價便宜、環境清新，卻需要接受每天回到傳統商業區上班之苦。因為人口不足，該區鄰近東涌鐵路站的唯一商場已慢慢演變成名牌商品的平價批發市場，吸引大量旅客「撿便宜貨」。西面公共屋苑是十多年前因為較低廉租金、擴大居住面積及「優先上樓」安排才吸引市區居民搬進。因為人口太少，居民技術水平不高及地區經濟規模太弱，東涌新市鎮長期產生找工困難或需要跨區工作，而因為上班交通和時間成本太高昂，阻礙他們找工作，甚至變相鼓勵居民依靠政府福利，逐漸地被社會人士/學者譽為「悲情地區」！
人口規劃擴近3倍
但是隨着廣東省政府銳意發展西部經濟，東涌新市鎮的發展再被看好。2007年《大嶼山發展概念計劃》銳意打造東涌成為全面規劃的新市鎮，預計總人口增加至22萬，是現時人口的2.7倍，這與現時將軍澳市鎮「不相伯仲」，總發展面積也增容為約280公頃土地，是現時規模的1.8倍，但人口密度則低於將軍澳。
據目前建議發展大綱區圖指，東涌未來發展的「主戰場」是東涌東的填海範圍。該區將提供約4.8萬伙單位，公私營約4/6比，即資助房屋和私營房屋供應分別是30,000個及18,000個，預計首批人口最快於2023年遷入擴展區。為了促進本區就業活動，擴展計劃特別預留約9公頃商業用地，可以發展為大約303萬平方米零售樓面，50萬平方米辦公室樓面及5萬平方米酒店樓面，可以額外為區內創造4萬個職位，而且大部分是學歷/技術要求不太高的！
橋頭經濟提供就業
這些估算還未計上周邊的發展及配套，粗略羅列已是不少！港珠澳大橋香港口岸的人工島佔地約130公頃，等於整個東涌東填海區，政府已延聘顧問公司研究至人工島發展購物、餐飲、旅遊、娛樂等設施，並探討其他產業拓展可行性，如物流中心、專題產品零售/批發、會展等等，充足地發揮「橋頭經濟」優勢。據初步了解，人工島是不設常住區，上班一族來自島外，當然東涌新市鎮是佔盡地利。還有機場北商業區及會議展覽設施，香港迪士尼樂園和渡假村擴建及小蠔灣、欣澳及來大嶼都會計劃等等，這些大型商業發展會提供大量就業機會。
相比於將軍澳新市鎮，東涌以至整個大嶼山島的旅遊資源極其豐富！在東涌東發展區填海後，計劃建設海濱長廊，沿途設有緩跑徑及單車徑，市民/遊客可以跑步、散步及單車上走遍整個區內的休閒設施及景點。東涌東發展區也設想開闢遊艇停泊處，服務私人屋苑獨立屋需要及作為粵西海岸「水上自由行」的中途站。
動靜旅遊資源不乏
東涌西的自然人文環境不乏。除了已保留的馬灣涌村漁村原貌外，政府計劃落實活化工程，如改善前往山丘和古跡小炮台的步行設施，增加泊車設施等等。該區是具有保育價值的，保留東涌河谷一帶的鄉郊特色，會將東涌灣的沿海區及東涌河的兩岸將作自然保育之用。東涌西可以開發為教育、生態、歷史旅遊者天堂。這還未計算上大嶼山其他的旅遊設施，如天壇大佛、水晶纜車索道、大嶼山南面的美麗海灘及天然鄉村風貌、大澳古蹟酒店及水鄉風情，還有每年都正擴建的「迪士尼樂園及渡假酒店區」，凡此種種天然和人工景點幫助發展東涌成為區域性旅遊地帶。
「橋頭經濟」、「機場經濟」是東涌新市鎮獨有的，通過有效有序規劃發展運作，東涌新市絕對是小「將軍澳」市鎮，將永遠與「悲情地區」說句再見了。「上車一族」應該關注東涌區，因為該區樓價仍然遠低於市區水平，且區內現時/未來新樓的中小型單位供應較多，不失是未來居停的地方。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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