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2015年2月28日 星期六
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辣手摧「泡」又快又狠


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■金管局總裁陳德霖昨宣布樓市「加辣」措施,收緊房屋按揭,防範銀行借貸風險。 張偉民 攝

三招收緊按揭 中細價樓限六成

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 面對細價樓近月狂飆,財爺曾俊華昨早表示會「又快又狠」出招,話音剛落,傍晚金管局即出手,推三招壓樓泡,針對700萬元以下的中細價樓,今日起最多只可做六成按揭;按保亦下調最高成數至八成,「九成按揭」成歷史。以一個350萬元的上車盤計,買家今起要多付一成或35萬元首期,有人擔心會促使上車客借財仔,增加金融風險。金管局總裁陳德霖表示不擔心,因樓按年期長而利率不高,不符合財務公司營運方針,不擔心他們會大量向置業人士放貸。

陳德霖昨日於港股收市後,宣布推出第七輪逆周期管理措施,進一步收緊按揭成數,以提升銀行風險管理和抗震能力。措施包括三項(見表),其中「最辣」,為直接下調按揭成數,今日起價值700萬元以下的自用住宅物業,無論買家是否擁有物業,一律由現時最高可做六成至七成按揭,降至最多六成,意味由1991年實施至今的「七成按揭」,終於因為細價樓急升的原因而「消失」。而主要收入非來自香港人士,亦按比例下調貸款額至五成,若本身持有物業者再調低至四成。

個別首置仍可借九成

另外,第二套自用住宅,以及所有非自用物業按揭貸款,供款入息比率的上限,由50%降至40%,銀行壓力測試(即以加息3厘計)的供款入息比率上限亦由60%減至50%。而應金管局新措施,按證公司亦將暫停接受七成按揭以上的貸款,下調至六成;亦會暫停接受高於八成按揭貸款成數的申請。然而,有固定收入及供款與入息比率不超過 45%的首次置業人士,仍可申請承造最高九成按揭貸款。

相關措施即日生效,昨日或之前簽訂臨時買賣合約的借款申請則不受影響。

新措施後,今後700萬元的物業,買家入市就要多付70萬元首期。而以一個350萬元的上車盤為例,新措施後,假設買家不選用按揭保險計劃,首期需要多付35萬元,由以前的105萬增至140萬元。但由於首期增加後,供款減少,在壓力測試下,買家的每月收入門檻卻得以降低,由以前24,250元,降至新措施後的20,800元就可以上車。

財務公司樓按市佔僅1%

今後首期支出增加,有人擔心會促使上車客向財務公司借貸,增加金融風險。但陳德霖表示不擔心此會令置業人士轉向財務公司申請按揭,據該局資料,銀行體系對於財務公司的貸款約250億元,當中物業相關貸款約80至90億元,而銀行體系的按揭貸款超過9,000億元,即財務公司物業相關貸款佔比只有約1%。而且財務公司與銀行營運模式不同,其業務多屬年期短風險較高的業務,而樓按年期20至30年而利率不高,不符合其營運方針,不擔心他們會大量向置業人士放貸。

陳德霖表示,樓市於2014下半年開始活躍,除成交量由每月4,000宗升至逾6,000宗外,中小型住宅價格更在下半年急升12%,香港家庭負債佔本地生產總值(GDP)比率亦持續上升,已達至64%的歷史新高,因此決定推出新的逆周期措施。他坦言,明白措施會對首置人士及用家帶來影響,但金管局職責所在,不可不採取進一步監管措施去保障銀行及金融穩定。

加息臨近風險愈來愈大

他強調,不能說逆周期措施是唯一影響樓市發展的因素,供應及需求是否平衡、利息周期、置業人士的收入變化等亦影響樓市氣氛及發展。當美元利息正常化,香港息口亦會跟隨上升對樓市周期造成的影響暫時未能完全確定,相關風險並不遙遠,而且愈來愈近及愈來愈大。

金管局副總裁阮國琲磳隉A自09年推出首輪逆周期措施以來,銀行新造按揭的貸款與估值比率(LTV Ratio)持續下降,目前處於約56%,相信新一輪逆周期推出後,有關比率將進一步下跌。

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