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■金管局總裁陳德霖昨宣布樓市「加辣」措施，收緊房屋按揭，防範銀行借貸風險。 張偉民 攝
三招收緊按揭 中細價樓限六成
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 面對細價樓近月狂飆，財爺曾俊華昨早表示會「又快又狠」出招，話音剛落，傍晚金管局即出手，推三招壓樓泡，針對700萬元以下的中細價樓，今日起最多只可做六成按揭；按保亦下調最高成數至八成，「九成按揭」成歷史。以一個350萬元的上車盤計，買家今起要多付一成或35萬元首期，有人擔心會促使上車客借財仔，增加金融風險。金管局總裁陳德霖表示不擔心，因樓按年期長而利率不高，不符合財務公司營運方針，不擔心他們會大量向置業人士放貸。
陳德霖昨日於港股收市後，宣布推出第七輪逆周期管理措施，進一步收緊按揭成數，以提升銀行風險管理和抗震能力。措施包括三項（見表），其中「最辣」，為直接下調按揭成數，今日起價值700萬元以下的自用住宅物業，無論買家是否擁有物業，一律由現時最高可做六成至七成按揭，降至最多六成，意味由1991年實施至今的「七成按揭」，終於因為細價樓急升的原因而「消失」。而主要收入非來自香港人士，亦按比例下調貸款額至五成，若本身持有物業者再調低至四成。
個別首置仍可借九成
另外，第二套自用住宅，以及所有非自用物業按揭貸款，供款入息比率的上限，由50%降至40%，銀行壓力測試（即以加息3厘計）的供款入息比率上限亦由60%減至50%。而應金管局新措施，按證公司亦將暫停接受七成按揭以上的貸款，下調至六成；亦會暫停接受高於八成按揭貸款成數的申請。然而，有固定收入及供款與入息比率不超過 45%的首次置業人士，仍可申請承造最高九成按揭貸款。
相關措施即日生效，昨日或之前簽訂臨時買賣合約的借款申請則不受影響。
新措施後，今後700萬元的物業，買家入市就要多付70萬元首期。而以一個350萬元的上車盤為例，新措施後，假設買家不選用按揭保險計劃，首期需要多付35萬元，由以前的105萬增至140萬元。但由於首期增加後，供款減少，在壓力測試下，買家的每月收入門檻卻得以降低，由以前24,250元，降至新措施後的20,800元就可以上車。
財務公司樓按市佔僅1%
今後首期支出增加，有人擔心會促使上車客向財務公司借貸，增加金融風險。但陳德霖表示不擔心此會令置業人士轉向財務公司申請按揭，據該局資料，銀行體系對於財務公司的貸款約250億元，當中物業相關貸款約80至90億元，而銀行體系的按揭貸款超過9,000億元，即財務公司物業相關貸款佔比只有約1%。而且財務公司與銀行營運模式不同，其業務多屬年期短風險較高的業務，而樓按年期20至30年而利率不高，不符合其營運方針，不擔心他們會大量向置業人士放貸。
陳德霖表示，樓市於2014下半年開始活躍，除成交量由每月4,000宗升至逾6,000宗外，中小型住宅價格更在下半年急升12%，香港家庭負債佔本地生產總值(GDP)比率亦持續上升，已達至64%的歷史新高，因此決定推出新的逆周期措施。他坦言，明白措施會對首置人士及用家帶來影響，但金管局職責所在，不可不採取進一步監管措施去保障銀行及金融穩定。
加息臨近風險愈來愈大
他強調，不能說逆周期措施是唯一影響樓市發展的因素，供應及需求是否平衡、利息周期、置業人士的收入變化等亦影響樓市氣氛及發展。當美元利息正常化，香港息口亦會跟隨上升對樓市周期造成的影響暫時未能完全確定，相關風險並不遙遠，而且愈來愈近及愈來愈大。
金管局副總裁阮國恒表示，自09年推出首輪逆周期措施以來，銀行新造按揭的貸款與估值比率(LTV Ratio)持續下降，目前處於約56%，相信新一輪逆周期推出後，有關比率將進一步下跌。
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