學者心憂：上車難 租金升

香港文匯報訊 （記者　梁偉聰）金管局昨日宣布進一步收緊樓宇按揭，連出三項逆周期措施。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，政策有助監管銀行的借貸風險，但就苦了一眾上車人士，而且樓價不一定會因此而大幅回落。有分析員更指，用家上不了車，轉而繼續租樓，租金及樓價反而有支持。

有助監管借貸風險

麥萃才表示，金管局是次出招本意在於監管銀行的借貸風險，不希望出現類似美國的次按危機，但亦難免影響用家上車。他指，收緊按揭後，會令用家延後上車至少一至兩年，住宅按揭成數減少，上車客突然要增加更多現金作首期，有一定難度，部分更要延長儲蓄年期，暫時放棄入市。

麥萃才指出，現時400萬元盤源在市區已近絕迹，以往用家購入400萬以下的樓宇，可以透過按揭保險做到「9成按」，但辣招出爐後，按保最多只做到8成，買家要臨時支出多一倍首期，變相剎停買家置業計劃。他指，政策可令用家有多一至兩年的「冷靜期」，不用在此時入市「接火棒」，預料短期內，政策或會引來不少上車客不滿。

樓價料止漲難即跌

麥萃才預料，措施會即時冷卻樓市，樓價會停止上升，但未必會即時下跌，要待業主「認清現實」減價後才有機會調整。「但就算業主降價一成，仍然唔得，因為買家的支出升咗一倍。」麥萃才認為，措施並非常態，樓價長遠回落仍要看美國加息周期及房屋供應量，日後若新盤出現割價散貨，減價低過二手，如98年至03年期間，才有機會大跌。

資深投資者及地產分析員林一鳴昨亦在其社交網站上發表網誌，認為樓價普遍不會因「新辣招」而下跌：「將700萬元以下自用物業最高按揭成數減低，在市場上影響最大的，就是那些準備細屋換大屋，兩房換三房的家庭，現在可能因為金管局的出招，換樓的計劃要推後了。」

林一鳴認為，新措施會立刻令到二手細樓的放盤量減少，但叫價會更為硬淨，而且降按揭成數，令用家難以上車， 導致更多人轉租，有機會間接令租金上升。他指出，政府應該做的，是要推動細屋換大屋的流轉，以增加二手細樓的供應，但金管局卻走相反的路線。網誌最後，林一鳴反問：「其實減低按揭成數的方法，近年都試過N次了，每次都唔Work，為何還要再試？」