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供樓一族貨比三家 P按時代隨時重臨

2018-08-13

上周15家銀行宣佈上調按揭息率,大部分都在今日生效。H按計劃中,以建行亞洲的實際按息2.25厘最低,其他14家銀行則同為2.35厘;P按實際按息則全部銀行都是2.25厘。換言之,P按的實際息率比H按實際息率少10點子,雖然每100萬元貸款的月供款大約只相差50元左右,但這或預示過去數年獨領風騷的H按,風光不再,市場或重返P按年代。■香港文匯報記者 顏倫樂

現時市面上已經有15家銀行「變相加息」,調整新造按揭計劃之新造H按封頂息率及P按息率。15家銀行當中,多達14家銀行將最新的H按鎖息上限調整為實際按息2.35厘,只得建行亞洲實際按息為2.25厘;而全數15家銀行現時的P按實際按息定在2.25厘。這意味除建行亞洲的H按鎖息上限與P按睇齊,其餘14家的P按與H按之間的息差已相差10點子,於拆息持續高企下,P按計劃已明顯更為優惠。

實際按息2.25厘與2.35厘的相差有多大呢?以貸款100萬元,借款25年,當實際按息在2.25厘時,每月供款為4,361元,當升至2.35厘,每月供款就上升至4,411元。雖然金額差距細,但H按的低息優勢已經消失。再提一點,上周五的一個月銀行同業拆息(Hibor)報1.33厘,假設之前的按息為H+1.24厘,其實按息已飆升至2.57厘,早已超過鎖息上限。

短期趕搭「轉按尾班車」

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,絕大部分銀行已上調按息,相信剩餘的其他銀行也會於本周內跟隨。她預計,短期內部分仍未轉按的人士或會趕上轉按的尾班車,並於一個月至兩個月後反映出來,因此預料8月住宅按揭的轉按宗數及P按的選用比例將會有所上升,P按選用比例或由現時的2.6%升至雙位數字。

劉氏解釋,銀行多年來以H按計劃為首,加上按揭計劃息率越見優惠,現金回贈更屢創新高,按揭業務邊際利潤近年一直維持微薄。今次銀行調高P按及H按的按揭計劃,並將P按計劃的實際按息輕微低於H按計劃10點子,將逐步令整體按息步向正常化。

低10點子 影響暫有限

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,現時銀行調整僅涉及新造按揭的息率,加幅輕微相信影響不大。個別銀行調整後,牌價顯示P按息較H按封頂息率優勝,若實際批出按息同樣是P按息優於H按封頂息率,拆息稍後回升機會高情況下,等同推動用家選用P按,P按比例或回升(6月數字為2.6%)。

事實上,市場由2014年初開始,便一直在享受H按的低息好處,長期高達八成至九成的使用比例,除年初因定息按揭計劃的推出影響而下跌外,幾乎一直為市場上最受歡迎的樓宇按揭計劃。而最新6月的H按選用比率高達89.7%,與P按的選用比率2.6%可謂一天一地。

然而,P按曾為置業人士選擇樓按主流,2011年第3季至2013年底選用比例就高達八至九成左右。惟近年本港銀行同業拆息長期低迷,供樓者可以享受更低利率,大約1厘至2厘的按息,令H按成為市場按揭計劃首選。而由於H按較浮動,故銀行通常會設有「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,通常「封頂位」等同P按的息率。

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