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六月深圳住宅地熱賣啟示

2019-07-16

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

1987年,深圳市進行中國土地拍賣的著名「第一槌」。不過,自從2016年,深圳拍賣連續締造了不少「地王」後,市政府實施一系列土地/房產價值管制措施,深圳土地拍賣市場轉趨沉寂。

步入豬年,受到國內外經濟因素的各樣影響,深圳政府決定於上半年結束前,密集式推售五幅住宅和多幅工業用地,以滿足市場對創新/創科企業的產業需求和新舊居民對人才房、出租房和商品房的住房需求,堪稱是今輪土地連珠拍賣的得益者。

6月土地拍賣會一舉推5地

今年6月24日,深圳市場迎來1場5宗住宅用地使用權的拍賣爭奪戰!此次深圳出讓地塊的限制條件較多,而且所建住宅還將被限售3年。本次出讓宗地建設普遍商品住房,還需配建只租不售的人才住房。掛牌出讓方式是採用所謂「單限雙競」,即是最高成交地價、競投成交價及人才住房面積。中標者必須付出最高成交地價和最大人才住房面積。其實上述兩者的對沖的因素,因為越多建人才房面積,則越少剩餘商品房面積供3年後出售,直接地拉高商品房住房的樓面地價成本。

根據內地媒體的綜合報道,超過70家房企到場,全場舉牌約340次,成交總價高達224億元(人民幣,下同),相比起拍價154億元,溢價率達45%。據不完全統計,參與競拍的房企中,包括多間香港上市內房企如中海、龍光、華潤、佳兆業、碧桂園、中國金茂、深業、越秀地產,還有不少的A股企業,包括萬科、招商蛇口、中國電建、華僑城、保利、平安、金融街等等。參與踴躍情形是空前、舉投次數是罕有、人才房面積是可喜的。

深圳市政府毅然地決定於上半年末段連續拍賣5幅住宅土地,並且取得空前的佳績,是值得深圳市上下點讚的。

人才房做法值得港府借鏡

面對茪互貿易戰的經濟影響陸續浮現,深圳市面臨經濟增長的放緩。飽受美國政府關稅和禁售的衝擊,深圳的高新科技/電子/電訊企業經營困難,直接減少市政府企業稅收,並且降低整個經濟體GDP增長率。通過住宅土地的拍賣,深圳市政府既可立刻收納224億元的稅收,並可將25萬平方米的人才房任務輕易地交付5個實力雄厚的開發商。人才房的持續建立是可以穩定租售市道也是吸引外地高端人才持續跨進深圳的重要工具。深圳市府確實是贏了漂亮一仗,是值得香港政府借鏡和學習的。尤其是在同一土地上如何照顧私房和公屋的需求。

轉入分析拍賣結果!五幅土地分別歸納為四個片區:寶安區尖崗山地塊、龍華區上塘地塊、光明區的大第地塊和政府地塊及坪山區的地塊。尖崗山地塊被廣州越秀地產以59.08億元拿下,實際可售樓面地價約6.68萬元/平方米,高於寶安片區中原成交二手樓均價,但已大幅低於2015年泰禾集團近8萬元/平方米的地王樓面地價。這宗成交有利於泰禾土地的價格合理化,有助於確立尖崗山板塊的市場房價。

素來是深圳市造地王的高手-龍光地產又再下一城,以較高的人才房面積和總價65.85億元取得龍華上塘地塊。該地塊的實際可售樓面地價約6.7萬/平方米,也是遠高於最新中原二手房同區的均價。今次的成功獲地正是龍光集團連珠發炮的第四響,自從2014年到2016年三次以刷新龍華區樓面地價後,今輪又一力作一舉打破該區最高板價的地價紀錄,其鍾意當片區的心態「表露無遺」。

餘下3宗地分別被中海以總價54.08億元(光明大業地塊)、以總價20.12億被電建地產(光明政府地塊)和以總價24.71億元被平安不動產(坪山地塊)拿下,其分別實際可售樓面地價約4萬元/平方米,4.3萬元/平方米和2.42萬元/平方米,前兩者都是跟光明二手房均價相近和最後者則較坪山二手房均價有較合理折讓。

總括來說,這5塊土地的成交樓面價格大多高於或相等同區房價,現在可計算利潤不高,只待樓價未來的升幅。市場的即時反應是當區的一手和二手業主都嘗試加價起售,創造深圳房價再上的動力。市場吸納能力是決定深圳樓價可否再升,但肯定是下調壓力已大幅沖淡。

土地熱賣助力穩定市場

自從步入豬年後,深圳市場進入商品住房的小陽春市道,連續3月至4月份都有荌甽q的成交表現,但是隨5月後中美貿易戰升溫,深圳市新型企業面對經營的困難情況,樓市小陽春「戛然而止」。今輪土地熱賣是有助市府擴闊稅收源頭,積極推進企業減稅措施,並且推行人才房的未來興建,對整體深圳經濟和住房市場都有蚚酋w作用。

深圳市仍然有序地向多元化的國際大都市進發,是得力於市政府高效率、具彈性、多元化的管理方法,這是應該值得香港政府研究的。既在保持應有私人樓價水平,也應興建大量出租房和公型房給較低收入人士,才令經濟持續發展,留住人才,社會和諧。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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