中泰國際
2019年12月初以來更多宏觀金融政策邊際寬鬆，放鬆房地產政策的城市不斷增加，恒生內地房地產指數同比上漲12.4%，跑贏恒生指數。綜合分析近期官方政策表述，展望未來一個季度，我們認為內地金融政策環境將保持友善，地產行業政策將以穩為主，出現重大利空概率低。住宅銷售方面，我們預計2020年全國需求面臨一定下行壓力，市場分化將有助優質房企提高市場份額。綜合考慮，我們判斷一季度地產板塊下行風險可控。
目前板塊平均2020年PE為5.4x，18年/19年的1年PE峰值為8.6x/6.5x，我們判斷目前地產板塊的估值邏輯較18年悲觀、較19年樂觀，如此看來，我們認為目前板塊估值不貴，仍有修復空間。綜上，我們判斷內房板塊將在2020年一季度繼續獲得超額收益，維持買入評級。個股推薦基本面優秀、估值修復落後的寶龍地產(1238)。
利淡政策出台概率低
與18年及19年相比，我們認為目前的金融政策指引最為寬鬆，地產政策框架最為穩定。我們分析對比18-20年的重要中央政策表述，發現以下幾個趨勢：1）貨幣政策由中性偏緊不斷轉向中性偏松；2）去槓桿、去槓桿政策逐漸淡出；3）房地產金融宏觀審慎管理框架趨於形成；4）十三五棚改任務已基本於19年完成。今年是十三五規劃收官之年，穩增長以達成GDP較2010年翻一番的目標的壓力凸顯，我們預計至少一季度，友善的政策環境不會改變，出現重大政策利空的概率仍然很低，中國房地產板塊面臨的政策風險較低。
需求端面臨下行壓力
去年全國住宅銷售超預期，目前房價漲幅回落，我們預計20年全國市場面臨一定下行壓力，因為：1）19年以價換量透支部分需求，2）如前文所述，棚改任務完成；3）全國可售存量已觸底回升，再次進入加庫存周期。雖然整體看，行業基本面存在下行壓力，但是我們認為不同城市、不同企業間的情況將是分化的；1）17-18年房價上漲較快、土地供應增加較多的城市將面臨較大下行壓力；2）優質的中小型開發商有望通過佈局、品牌、拓展戰略繼續獲得20-30%的銷售增長。