張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周中財政司司長陳茂波宣讀2020/21年度政府財政預算案。上年財年，預算案封面是綠色，有着生機蓬勃的寓意；今年財政預算案封面選用象徵土地的顏色，有着「休戚與共、唇齒相依」的期待。結語中提到：「我們仍可以先選擇對未來懷抱希望。即使理想不同，我仍希望大家擱置分歧，創造化解矛盾的空間，一起推動香港向前。」這也許是不少市民的心思意念吧！
預算案涉及廣泛，本人是房地產界別，也許只有資格淺酌土地房屋領域。
今財年供應缺口3350伙
比照今明兩年預算案，不難感覺羅列的未來公屋及私樓數目變化不大：預計未來五年建造分發房屋是約10.04萬個，包括約7.4萬個公屋及綠置居；私人住宅也是全無變化地表示未來3至4年供應約9.3萬個單位，但是私人住宅未來5年平均落成量微升800個至1.96萬個（也只是今年的指數走數後再按年攤分的數目）。同樣地，兩個財年私人房屋土地潛在供應可興建約1.5萬餘個，而推出商業/酒店樓面面積同是起80萬平方米。不過，讀者請留意分別在細分上。
今財年比較可供應土地和實際供應土地的伙數，分別是15,540伙和12,190伙，走數主要來自三大供應源頭，即政府賣地、須和不須修訂土地契約的私人重建項目只是71%，71%及80%達標，拖累整體總量只能78.4%達標，缺口達3,350伙。
鐵路物業補足賣地缺失
新財年其實可供應土地伙數仍能到15,730伙主要是依賴鐵路物業發展項目的4,050伙補足政府賣地供應的缺失。如果按照今財年達標比率，政府賣地及私人重建項目達標七成或以上，則預測未來財年實際供應應可超過12,500伙。雖然也是跟今財年供應量一樣，但已是連續兩年未能達到年私樓供應量的伙數。私樓總體供應量仍然緊張，尤其比較2018/19年前潛在土地供應可建單位數目連續八年穩定於22,500伙以上（其中四年：2011/12，2012/13、2014/15及2017/18站於3萬伙左右），反映出整體私樓房地產價格年年上升是源自土地供應量的長期不足。
樓價升勢遠高於工資上漲，使得市民置業難度不減，自然面向公屋求助，輪候公屋年期有增無減。特區政府承受巨大的施政壓力，不得不急轉向未來猛供公營房屋，新財年預算案清楚地表明心跡。
預算案中「公營房屋」出現多達12次，但「私營房屋」則只有4次，正正表明「公屋為主，私樓作輔」的來來政府房屋政案重點。不論來自東涌東填海區、古洞北/粉嶺北新發展區、元朗南發展區或是改劃房屋用地，時間次序及面積比例方面都傾斜於公屋。這項政策會貫徹今屆政府餘下任期和伸延至下屆任期。
樓價將呈小回平穩格局
面對可見未來的減少私樓上的供應伙數，開發商自然把手中樓盤「善價而沽」，對新開標的政府土地謹慎落價。私人住宅土地/房屋價格「易升難跌」是大趨勢，加上建築成本主觀地不易回順，使得住宅房地產投資成本愈高，相對的風險愈大。縱然今輪社會運動及流感疫症會打擊經濟增長，甚至出現短期經濟衰退，但是中長期香港住宅房價大跌的機會不會太高，是小回平穩格局。
新財年財政預案對於協助置業的着墨不多，只有一項由香港按揭證券公司推行試驗計劃，透過銀行提供1,000萬元，名額大約100名，年行率為2.75%、2.85%及2.95%的10、15及20年定息按揭貸款。參考現時的按揭浮息利率約2.5%，且今明兩年世界性經濟不振，利息上升可能近於零機率，市民選用定息供款反而令利息支出增加。從以前經驗，市民供樓通常會選擇最長期限，甚或有30年上限，且每每是喜歡供滿幾年後轉按或贖回再買入更大單位，市場上甚少有供滿整體年限才贖身。可以預料市民選擇定息計劃的不會太多，反而成就高成數按揭入市的新盤買家，這是斷供或撻訂的「逃生門」吧。
香港經濟展望由2019年3.5%增長變成2020年負0.5至1.5%衰退，財政司司長把重點置於「撐企業、保就業、振經濟、紓民困」上。如司長祝願：我們同在這片土地上生活，本是休戚與共、唇齒相依。只要祖國中長期經濟仍然向好，香港是「無憂亦無愁」的，大家一齊努力抗疫，渡過難關，迎向明天！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。