張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
截至上周五(2月21日)早上10點，中國內地及香港新冠肺炎確診人數為75,567宗及68宗，而累積死亡人數為2,239人和2人。再按省份細分，內地疫情最為嚴重是源頭的湖北省，累積確診人數及死亡人數全國佔82%及95%以上；毗鄰港澳的廣東省則相對上疫情受控，只錄得1,333個累積確診及5個死亡病例。這些最新數據證明2020年流感疫情有別於2003年病疫，香港以及整個廣東省今輪流感疫情影響比較輕微，主因是源頭離開廣東較為遙遠。
如果本月新春民工回到廣東及其他全國先進工業省未將疫情嚴重擴散，則筆者期待全國 (除了湖北省外) 於3月中疫情趨於平穩，直到3月底將迎來疫情基本上受控。首季平復疫情後，第二季是經濟恢復期，則第三季起整體祖國經濟會踏上復元軌跡。
零售市道或四月後好轉
因為香港疫情比較輕微，預料三月中至月底香港政府有機會局部撤消封關。若果無新增疫情個例，則四月底前便全面開關，這才是本地私人消費及外地人酒店、餐飲、零售及旅遊消費復元期的開端。
至於何時才回復到疫前水平，則視乎內地疫情的發展，較為樂觀的估算是始於第三季起。筆者重申說明這是個人現時的預測，肯定跟隨全球尤其中國疫情未來發展而有所變化。無論如何，這是每個炎黃子孫「翹首以待」的事情。
生意淡薄，不離閒聊。新春後筆者利用電話或微信向親友、客戶拜年問安，不斷有專業人士、銀行家、物業投資者、大小業主詢問何時香港物業投資活動能夠復元，好讓他們有正常生意，放售/掛租物業及繼續投資房地產市場。以下筆者統一分析回應！
總括來說，疫情對整體物業市道肯定有較大影響，尤其是交易量短期受壓，而影響程度則商業領先，住宅類受惠於經濟復元後才出現較顯著的回升。素來住宅是市民最關注，讓大家一齊先分析未來走向。又如本欄目常常論及，香港住宅市場已由一手樓定量和定價！
資料顯示，一月份一手市場仍錄得約1,184宗成交，情況未算太差，主要是新春節前成交的。傳統上新春假期起是住宅銷售旺季，得力於準買家從上年取花紅或生意紅利，又藉着已獲知的工資加幅，新春後踴躍入市，而發展商也趁機放開一手盤源，促成傳統性的新春熱賣現象。
不過鼠年銷情「無復當年勇」，二月半個月一手至今亦僅錄得少於150宗，主要來自貨尾單位，最終全月數字亦會遠遠遜於一月！地政總署資料更加顯示，今年一月累積待批預售樓花僅錄5,331伙，創近六年新低。除非發展商加快手上項目申請預售，否則肯定起碼今年頭半年內的一手市場大減新盤應市。
住宅現「沙士價」機率不高
下財年賣地計劃好快公佈，估計政府僅可推售14塊住宅地，供應約8千伙，較今年度更再少一成。就算包含「一鐵一局」和私人市場項目，今財年能夠達到政府的目標供應量13,500伙的機會不高，也是連續二年未能達標。俗語說是有錢也不夠貨品買。
基於上述數據分析，筆者大膽假設開發商未來半年不會急於加速預售樓花數目，待疫情平穩後才恢復把已獲批預售樓花開售，定價視乎當時市情，但是大幅降價急售的機率偏低。是否削價求售要視乎上半年銷情、香港經濟衰退情況、香港失業率變化、中國資金重投香港物業的速度等等！
筆者相信第三季才是發展商下手砍價的時候，指望本港住宅出現「沙士價」還不是時間，且出現機率不高。現時二手業主「急套現」要降價一成或以上，大多轉售為租，租金下行壓力不減，租客主導市場悄悄浮現。從歷史上其他經濟衰退周期發現，住宅價格和回報率都是雙雙走低，物業投資的吸引性減少，可幸短期全球利息仍然低企一段時間。
首二季便復元機會渺茫
商業樓宇的疫病「首當其衝」的主類，不論商舖 (遊客區或民生區)、寫字樓及酒店同是受災一族，尤其是私人消費和外地遊客光顧的商舖及酒店 (含服務性公寓)更是進入幾乎「冰封」市況。
根據中原代理行資料，一月工商舖登記數字只有202宗、成交金額只有19.38億，按月分別下跌13%及43%。一月寫字樓及商舖只有41宗及57宗，成交金額跌於5.17億和7.2億元，按月微升6.8%和1.9%，災情的嚴重性「不言而喻」。
新春假期後，本地疫情再加劇，市民不上街消費，不少老細和「打工仔」索性留家工作，整體商業活動停頓，物業投資也基本上停止。二月份是商業地產「冰封」的日子。可幸變幻才是永恒，每每是跌得急也反彈得最快。如果香港疫情短期受控，商業氣氛有所改善後，下半年商業物業交投量定會迅速反彈！
完全復元則有待商業活動正常化才會看見，起碼首二季好渺茫了！大眾需相信明天是美好的，好快會迎來艷陽天！中國加油、香港加勁！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。