張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
12月中，澳門經濟學會發表當地經濟最新表現，並展望明年首季景氣仍欠佳。如報告書中所論及，全球經濟復甦取決於疫苗；可喜的是十二月七日澳門特區政府預計年底前引進首批緊急性使用疫苗。一般預料正式大規模投入接種會在明年第一季末至第二季之間，第二季後才踏上澳門經濟復興之路。
第三季經濟轉捩點始於九月廿三日內地重啟赴澳自由行簽證申請，並且立刻剎停經濟下滑的勢頭。博監局公布今年首九月賭收只有386.05億（澳門元，下同），按年跌82.5%，但是十、十一月賭收已分別回升至72.7億元和67.48億元。十一月賭收按年跌70.5%，跌幅也是自今年二月份以來最低，將有助收窄第四季的GDP跌幅。
今年樓市「價量齊跌」
如其他世界經濟體，澳門樓市跟經濟情況起着緊密的關係。整體而言，今年澳門樓市是「價量齊跌」，工商舖市場交投淡靜。回顧今年樓市情況是「先低後回穩」。首三季住宅成交宗數和平均成交價格是首季的1,016宗及均價97,010元/平方米、第二季的2,024宗及均價102,432元/平方米及第三季的1,765宗及均價100,750元/平方米，體現正常市場走勢是活躍交投支持樓價。
疫情重創商舖市場
9月份放寬內地赴澳自由行簽證使澳門經濟氣氛得到立時提振，一手發展商便乘勢推售新盤，有助保持第四季成交量，也促使整體住宅均價維持高企水平。根據澳門特區政府部門統計數字，十月及十一月住宅成交量和平均價已回穩至551宗和108,532元/平方米及574宗和106,836元/平方米，均價的上升主因是近月發售的新盤單位質素較高，準買家願意以較高均價接貨。
縱觀全年，2020年整體住宅成交量可望達到6,500宗，而且均價更達到約102,000元/平方米。不過，如果再回顧過去二年成交量，2018年和2019年分別錄得8,964宗和7,745宗，則發覺今年的預計成交量較去年已下跌16%，也拉低整年的平均價格。
新冠肺炎重創澳門經濟，工商舖物業市場必然首當其衝，今年市道交投淡靜，價租齊齊持續向下。根據澳門特區政府統計暨普查局統計，第三季當地辦公室和工業樓的每平方米價格是110,244元和47,742元/平方米，按季分別下跌1.8%和8.8%，都高於整體住宅的按季跌幅。相比之下，商舖市道尤其遊客區更是「重中之重」，反而民生區商舖借助強大內需消費和政府電子消費券計劃得以平穩下來。不過，整體衰退經濟大環境令工商舖物業投資氣氛薄弱，大宗成交好稀缺。
零售旅業左右舖市
如果集中回顧商舖市場，不難發現首季是市場成交量最少的。步入第二和三季，商舖成交量稍為回升。首三季商舖成交宗數和均價是54宗、88宗和89宗和12.89百萬元、8.98百萬元和11.90百萬元。踏入十月份，成交宗數和均價更跌到25宗和7.56百萬元。雖然步入零售傳統旺季時未能刺激投資活動，也正正反映業界捱過十個月和「十一黃金周」後對後市多是持續看淡。筆者估計明年首季是關鍵期，零售市道尤其遊客相關活動依然未有起色的話，商舖價格和租金繼續摸底。
做好防疫利吸旅客
根據澳門特區政府博監局及統計局推算，明年全年訪澳的內地及香港旅客約一千四百萬人次，即日均旅客量約四萬人次，重回2019年一半。隨着內地及香港旅客有序訪澳，明年日均賭收能達到3.5億元，即全年約一千三百億元。券商滙豐料賭收2022年始復甦2019年正常的水平。早前滙豐向內地旅客進行問卷調查說明，內地旅客暫無意到訪澳門首三大原因是擔心感染新冠肺炎、內地有更好的旅遊點及不想進行新冠肺炎檢測。
澳門特區政府必須對症下藥，着力推廣澳門旅遊和構建多元化旅遊體驗、做好防疫措施、廣泛替澳門居民進行疫苗注射，重新吸引內地和香港旅客重臨濠江。
明年第三季料復常
如本篇首所引述，澳門居民正式大規模接種疫苗始於明年第一季末至第二季間，料明年第二季起澳門會產生群體免疫結果，正式開啟經濟復甦之路。筆者深信澳門住宅市場的最低潮日子已然過去，迎來緩慢回升道路。工商舖市場要看澳門經濟情況，相信明年首季是最差時期，隨着疫苗廣泛接種於第二季基本完成後，料第三季起重回平穩局面。
明年澳門住宅市場基調是穩中求上，新盤單位會有一定捧場客，市場是不愁的。工商舖市場是環環相扣的，商舖起着領頭角色，第三季起是復原開始，逐漸進入正常化。
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